Rekonstrukce Jak využít nedostatky ve vašem domě

Rekonstrukce, po kterých zůstanete bez bytu: 5 důvodů, proč schválit přestavbu bydlení

Dobré odpoledne Jsem Anna Stragis, odbornice na koordinaci přestaveb bytů, oficiální partnerka Moskevského cechu realitních kanceláří, autorka a přednášející školícího kurzu „Redevelopment Formula“. Přestavbám bytů se věnuji mnoho let a vím o nich téměř vše.

Anna Stragisová
Expert na koordinaci rekonstrukcí bytů

V tomto článku budu hovořit o nevýhodách nekoordinovaných přestaveb ao tom, jaké mohou být důsledky ignorování požadavků inspekce bydlení.

I když opravdu chcete, existují pravidla

Představte si: už mnoho let šetříte na koupi bytu a všechno si odpíráte. A nakonec proběhla koupě (sice s hypotékou, ale to není to hlavní) — a na oslavu za zbylé peníze děláte opravy a drobné přestavby. Například rozšiřujete kuchyň nebo kombinujete koupelnu, protože se vám nelíbí být stísněný.

A pak nemilé překvapení: přijde krajská bytová inspekce, zjistí změny a udělí pokutu. Nejhorší ale je, že vám hrozí vystěhováním z bytu, pokud neobnovíte všechny příčky tam, kde měly být.

Závěr: ať už byste si své sny o bytě rádi splnili, neměli byste s přestavbou žertovat ani ji brát na lehkou váhu.

Koupelna a kuchyně musí zůstat na svém místě

Rekonstrukce bytu je samozřejmě vždy významnou záležitostí. Všichni moji klienti do toho opravdu vkládají duši: hledají ta nejlepší designová řešení, osobně se účastní nejtěžších fází práce, utrácejí peníze a věnují spoustu času a úsilí svému novému bytu, aby byl pohodlný, krásný a příjemné žít.

Například, rodiny s dětmi nejčastěji mění dispozice svých bytů za účelem uspořádání další koupelny nebo velkého dětského pokoje. K tomu demolují stěny nebo instalují kanalizační potrubí tam, kde to nebylo zamýšleno, ale často neberou v úvahu požadavky technických předpisů, SanPiN, SNiP atd.

Mezitím jsou podle federálních předpisů některé typy přestaveb zcela zakázány, zatímco jiné jsou povoleny, a aby se předešlo chybám, musí být opravy předem dohodnuty s inspektorátem bydlení místní správy.

Například, tyto normy zakazují umístit kuchyň nebo koupelnu kdekoli v obytném domě v bytovém domě (MCD). Často se přitom setkávám se situacemi, kdy majitelé bytů promění obyčejný pokoj v kuchyň-jídelnu, k ložnici přidají koupelnu.

Podle zákona v Ruské federaci jsou takové konstruktivní přeměny povoleny pouze v prvních patrech bytových domů (výjimkou je situace, kdy se pod bytem nachází nebytový prostor: obchod, kancelář, tělocvična atd.) .

U bytových domů jsou tyto zákazy celkem logické. Pokud se obývací pokoj vašich sousedů nachází pod vaší kuchyní, uslyší, když o půlnoci vaříte, jíte nebo scházíte přátele.

Mohou se na vás také zeptat, pokud selže ventilace – ne každý je připraven na vůně sousedova jídla ve své ložnici nebo dětském pokoji.

S koupelnou je to stejné: hluk ze splachování, sprchování nebo cizí pachy jsou cítit v pokojích sousedů o patro níže. To však není tak špatné: co když praskne kanalizační potrubí ve vaší kuchyni nebo koupelně? Představte si důsledky a dobře si rozmyslete, zda všechna tato rizika a napjaté vztahy se sousedy potřebujete.

5 důvodů, proč se dohodnout na přestavbě

Moje zkušenost (stejně jako legislativa Ruské federace) naznačuje, že předběžné schválení sanace pomáhá vyhnout se mnoha problémům a ztrátám — dočasným, morálním a především finančním.

Důvod #1. Pokuta za nekoordinovanou přestavbu

Pokuta — minimum, které vám hrozí, pokud se dozorové orgány dozvěděly o přestavbě, kterou jste nepovažovali za nutné koordinovat se správou.

To však není vše: neoprávněná přestavba může způsobit mnoho různých problémů, které nejsou na první pohled zřejmé.

Důvod č. 2. Obtíže při hledání kupce pro byt s přestavbou

Každý kupující (a zejména realitní makléř) ví, že nekoordinovaná přestavba — jedná se o porušení, možné problémy, soudy a vyhlídky na „zpětné“ opravy v blízké budoucnosti po nákupu. Mohu tedy s jistotou říci, že jak kupující, tak realitní makléři jsou k takovým nemovitostem mimořádně opatrní.

Při zachování ostatních podmínek se kupující raději vyvaruje problémů a vybere si byt bez neoprávněných změn. Prodej takového bytu je proto nejčastěji náročný úkol a trvá dlouho.

K potížím se přidává fakt, že banky extrémně neochotně schvalují hypotéky na byty s neschválenou přestavbou. Svůj životní prostor tedy můžete prodat pouze za „skutečné peníze“ — a v naší době je to velmi vzácné a kupce můžete hledat velmi dlouho.

Koupit reklamu Vypnout
Důvod č. 3. Nutnost slevy z důvodu nekoordinované přestavby

Ale i když se vám podařilo najít kupce, který je připraven ke koupi bytu s neoprávněnou přestavbou bez účasti bank — určitě bude požadovat slevu. Nikdo nebude chtít platit plnou cenu bytu, jehož projektová dokumentace neodpovídá jeho fyzické dispozici — to je zjevné riziko a člověk bude souhlasit s tím, že to vezme pouze v případě slevy.

A mohu vás ujistit, že jeho velikost bude několikanásobně (nebo dokonce řádově) vyšší, než kolik by majitel utratil za oficiální registraci přestavby.

Například, nucená sleva, v závislosti na třídě a oblasti bydlení, se může pohybovat od 0,5 do 8 milionů rublů. Koordinace přestavby je mnohonásobně levnější.

Důvod č. 4. Náklady na odstranění sanace, pokud ji zjistí dozorové orgány

Předpokládejme, že jste svůj nový byt předělali, aniž byste se obtěžovali jeho legalizací. A pak se to najednou dozvěděli sousedé nebo zaměstnanci správcovské společnosti a oznámili to dozorovému úřadu — krajské bytové inspekci.

Dále dostanete pokutu a zároveň — příkaz k legalizaci přestavby. Navíc, pokud oprava porušuje zákon, budete muset obnovit původní vzhled bytu (ten, který byl původně promítnut do technického plánu).

Ve své praxi jsem se také setkal s následujícími situacemi: majitel koupil byt s přestavbou, nelegální opravy provedl předchozí majitel. To ale inspekci nezajímá, protože podle zákona za stav obytných prostor odpovídá jejich současný majitel. Dostane 4–6 měsíců na opravy, po kterých následuje opětovná návštěva za účelem kontroly.

Pokud inspektoři zjistí, že zpětná přestavba nebyla dokončena, dostane vlastník druhé varování. Pokud tento požadavek ignoruje, situace se stává skutečně vážnou.

Důvod č. 5. Ztráta bytu v dražbě

Pokud vlastník nelegitimuje svou (nebo zdědil po předchozích vlastníkech) neoprávněnou přestavbu, má bytová inspekce právo dát areál jménem státu do dražby. Po prodeji je s výtěžkem obnovena původní dispozice bytu a zbytek peněz je vrácen majiteli.

Shrnutí: legalizovaná přestavba znamená pro majitele klid

Ve své praxi jsem mnohokrát viděl, jaké potíže a ztráty peněz, času a nervů může způsobit jakákoli nekoordinovaná přestavba. Jeho zákonné schválení je přitom zdlouhavý, ale vcelku proveditelný proces.

Pokud to nechcete dělat osobně, můžete vždy kontaktovat projekční organizace, které se zabývají právní registrací přestaveb na klíč. Nejlépe je předem takovou společnost kontaktovat a zjistit, zda je možné vámi plánovanou konkrétní přestavbu zlegalizovat.

Je nepravděpodobné, že budete schopni najít odpověď na tuto otázku sami — standardy ve stavebnictví a bytovém průmyslu se neustále mění a abyste pochopili složitosti a nuance práce, musíte být architektonický specialista nebo právník v oboru. .

Na vaši žádost projekční organizace prostuduje dispoziční řešení bytu na místě nebo podle vámi poskytnutých výkresů a odpoví, zda navrhované změny návrhu odpovídají moderním ruským normám a technickým předpisům.

Pokud je verdikt kladný a uzavřete smlouvu s projekční společností, její specialisté vám pomohou schválit projekt přestavby s inspektorátem bydlení a můžete bez stínu pochybností začít s opravami.

Důrazně doporučuji, aby si každý předem koordinoval přestavbu bytů — tím se můžete zcela vyhnout riziku konfliktu se současným státním regulačním rámcem, který v krajním případě znamená ztrátu vlastnictví bytu.

Další informace O složitosti přestavby se můžete dozvědět v mém autorském kurzu, který je pro větší pohodlí rozčleněn pro mini verziskládající se z několika lekcí, a plnou verzi což vám umožní porozumět problematice do detailu a dokonce získat nové povolání.

Potřebujete-li vyřešit vlastní bytovou otázku, pomůžeme vám správně vypracovat dokumenty.

Jak těžit ze slabých stránek

Čtyřpokojový byt v petrohradském domě z roku 1798, zrekonstruovaném ve stylu středověkého rytířského hradu.

Krb byl sestaven z cihel přivezených ze zřícení zbořeného domu. Použití v této kapacitě se ukázalo pro cihly natolik přirozené, že i certifikovaný restaurátor považoval krb za starožitný Cihly, které zbyly po práci na krbu, naskládali spolužáci Andreje Fedortsova do čtyř rovných hromádek. A pak zakryté deskami získanými z nedaleké skládky. Výsledný konferenční stolek měl být dočasným doplňkem, ale nakonec zůstal navždy v obývacím pokoji. Další příběh na téma „Jak se rodí skvělé nápady“ Fragment kuchyně. Sušička nádobí — bezpochyby nejnápadnější doplněk bytu — byla vyrobena kováři Mukhinského školy Na policích a komodách je mnoho okouzlujících drobností, které sloužily každodennímu životu nebo prostě jen potěšení dávno zesnulých majitelů. Jsou zde dekorativní svícny, karafy, hodiny, sklenice a prostě „věci za nic“ V ložnici je mnoho dekorativních akcentů. Pestrá společnost dvou zrcadel – lakonického ve výklenku a propracovaného nad postelí, starožitného kufru, plyšového medvěda, skotského koberce a perského koberce dokáže uvrhnout vybíravého estéta do šoku. Útulný výklenek v obývacím pokoji pojme poměrně jedinečnou sadu položek. Některé z nich — stejné obrazy — jsou úctyhodné a srozumitelné, ale některé jsou beznadějně nevysvětlitelné Fragment obývacího pokoje. V těchto raných letech byla velká část interiérového designu určena schopností získat položku, která nebyla k dispozici v obchodě. A nechme se nyní poněkud překvapit blízkostí kamenného krbu, dřevěných trámů a zrcadlových šatních dveří. Ale tehdy byla tato skříň téměř první ve městě, což znamená, že šlo spíše o kultovní předmět než jen o kus nábytku.
Bez zrcadlové skříně by se obývací pokoj jasně cítil uzavřený v prostoru. Rekreační oblast je zcela bez oken, kromě dvou úzkých otvorů naproti jídelnímu stolu. Zrcadlo zachycuje skrovné světlo, které jimi proniká, a velkoryse jím nasycuje místnost Nebýt úhledného vzhledu hrnců, který naznačuje jejich zřídkavé použití, člověk by si myslel, že jde o kuchyni ve starém evropském domě

Půdorys před (nahoře) a po (dole) rekonstrukci

„Tento byt vznikal více než 9 měsíců v roce 1993. Nejprve se vystřídalo mnoho stavebníků, kteří nechápali, co se po nich požaduje. Pak se budoucí umělci z druhého ročníku Dmitrije Astrachana pustili do podnikání. Rádi vlastnoručně pasovali staré cihly s různými značkami, čistili trámy, stavěli oblouky a krb, vykopávali podlahy a omítali povrchy. Nyní, o 8 let později, jsou jejich jména již známá všem milovníkům filmu: Andrey Fedortsov, Denis Kirillov, Alexey Shevchenko, Alexander Sklatko. A budoucí architekti, studenti pátého ročníku, se přišli podívat a řekli: „Michajlove, děláš „babiččinu truhlu“. Je to nemoderní a brzy to začne nudit.» Ale z nějakého důvodu nyní také staví takové „truhly“. A vymýšlejí pro tento styl nejrůznější krásná jména. Tehdy neexistovaly materiály jako GYPROC nebo laminát. A zde instalovaná šatní skříň KOMANDOR je jednou z prvních v Petrohradě.“

Architekt Dmitrij Michajlov

Byt, který vidíte, je jakýmsi praktickým průvodcem, jak proměnit architektonické nedostatky v přednosti. A těchto nedostatků byla celá sbírka: katastrofálně nízký strop (2,45 m), okna na jednu stranu, nevhodně umístěné nosné konstrukce atd. Architektům ateliéru „32. PROSINCE“ se podařilo vytvořit na místě býv. pokoje pro služebnictvo (později se staly společnými byty) útulný interiér ve stylu středověké krčmy.

Jak zvýšit strop

Zdálo by se, že není kam expandovat: squatovací místnosti jsou beznadějně vtěsnány mezi horní a spodní patro. Ředitel dílny Dmitrij Michajlov si však stál za svým: «Rozeberte stropy!» Můj instinkt byl správný: nad omítkou byly nalezeny luxusní dubové trámy. Všimněte si, že dotyčný dům je o rok starší než Puškin, to znamená, že byl postaven v roce 1798. Soudě podle přízemí zde byla kdysi stáj a v patře byly pokoje čeledínů. Trámy byly očištěny a restaurovány, povrchy mezi nimi byly vyrovnány a zakončeny strukturovanou omítkou. V důsledku toho se stropy zvýšily o 30 cm.

Masivní trámy se ukázaly být příliš silným stylistickým akcentem, než aby je bylo možné zanedbat. Takže kostka byla vržena: další rozvoj prostoru probíhal pod heslem „Starověký venkovský dům“.

Jak přesouvat stěny

Dále, při hledání starověkého zdiva, jsme začali vyklízet zdi. A nečekaně objevili dva utěsněné okenní otvory. To znamená, že vnější stěna nebyla vždy prázdná! Do vzniklých výklenků se rozhodli zabudovat police (majitelé sbírají starožitnosti a k ​​vystavení celé sbírky bylo potřeba velké množství otevřených ploch). Návrh otvorů zároveň zdůrazňuje, že zde kdysi okna byla.

Zdivo bylo částečně obnaženo a částečně pokryto strukturovanou omítkou. Labyrint komunálních příček byl bez lítosti zbořen se zachováním jediné vnitřní nosné zdi. Stal se nástrojem zónování, rozdělujícím byt na část pro hosty a soukromou část. Uprostřed posledně jmenovaného bylo nutné ponechat další nosný prvek nepodléhající demolici — osamělý obdélníkový sloup. V novém interiéru označuje hranici mezi ložnicí a pracovnou a zároveň slouží jako podpěra police s televizí. Sada pokojů je opticky prodloužena pomocí zrcadlového falešného okna (další uzavřený okenní otvor).

Kde sehnat kuchyň

Nejvýraznějším vítězstvím architektů nebylo ani zvýšení stropu, ale horizontální rozšíření bytu. Souhlasíte, pokud se v důsledku oprav pevných 110 m2 změní na 119, to již ospravedlňuje potíže a náklady. Dalších devět metrů se nachází kuchyně — nejromantičtější místnost bytu, přesvědčivě působící jako suterén patriarchálního panství. Tento objem byl získán zpět z nepohodlného, ​​nevyužitého mezibytového prostoru, který se nachází daleko od schodiště. Podlaha kuchyně je 45 cm pod úrovní obývacího pokoje. To nejen zvýšilo výšku, ale také zdůraznilo izolaci nově vytvořených prostor.

Hlavním dekorativním tématem kuchyně jsou starožitné cihly, často se značkami slavných továren. Část zdiva je původní, část pochází z ruin domů v sousedství. Po objevení zbytků hradního zdiva ve zdi se architekti rozhodli obnovit klenbu, která tam kdysi byla. Pak přirozeně vznikla myšlenka kovaných šperků. Sušící nádoby vyrobené kováři Mukhinského školy se zdají být staré jako cihly. Ozvěnou je lustr podobného tvaru — dokonale zachovalý příklad designu, kdy středověké motivy přišly do módy. Téma rytířského hradu vzniklo v hlavách autorů projektu v období čištění starých trámů — Dmitrij Michajlov se dokonce speciálně zúčastnil několika přednášek o obnově zámků na Loiře. Následně se středověké motivy objevily nejednou v detailech: v hrubém laně, kterým byl přímo k trámu přivázán akustický reproduktor; v konferenčním stolku z cihel; v kusu špalku, na kterém stojí televizor. A samozřejmě v nejúžasnějším kusu nábytku — oboustranném krbu.

Janus se dvěma tvářemi,
aneb Co je za krbem

Stěna procházející mezi dvěma krby také odděluje dva historické styly – „konvenční“ středověk a eklektismus 32. století. Je jasné, že stylizovaná drsnost stěn nás o jejich spontánním původu nepřesvědčí. Avšak v jejich samotné umělosti, v úhledném vzoru, je zvláštní kouzlo. Architekti nás jednoznačně zamýšleli překvapit každým metrem čtverečním prostoru, nejprve výměnou trámového stropu za sádrový štuk a následně zavěšením kancelářských harmonikových žaluzií pod tento štuk. Ke konci už diváka nepřekvapí ani fantom, který se kouzlem objevil na konci enfilády – kus „hrubé“ zdi. Toto je efekt zrcadlového falešného okna instalovaného na místě starého okenního otvoru. Architekti studia DECEMBER XNUMX měli nápad rozšířit systém zrcadel až na střechu a vytvořit něco jako periskop. Pak by byla ve falešném okně vidět katedrála svatého Izáka. Realizace záměru se však z finančních důvodů zpomalila. Falešné okno ve své současné podobě hraje velmi praktickou roli: opticky prodlužuje sadu místností

Myšlenka dvou krbů, instalovaných na obou stranách stěny a majících jeden komín, byla také diktována praktickou nutností. Byly navrženy tak, aby se vzájemně vyvažovaly, protože slabé podlahy nevydržely jednostranné zatížení. Nejprve byl diskutován model se společným oboustranným topeništěm odděleným žáruvzdorným sklem. Ale protože v době opravy nebylo takové sklo v prodeji, nápad zmizel sám. Fasáda obrácená do obývacího pokoje je ze starých cihel, kterými se to na sousedních skládkách jen hemží. Výsledkem je tak úplná iluze „nativního“ krbu, že i jeden certifikovaný restaurátor, který přišel na návštěvu k majitelům, byl zmaten. «Jak dobře zachovalý je váš starožitný krb!» — zvolal. A ani jsem si nemyslel, že pro Petrohrad v 18. století je taková struktura prostě nereálná. V chladném Rusku a zvláště v pokoji pro služebnictvo mohla být jen omítnutá kamna. Krb v bytě se však dokonale uchytil. A velmi brzy se stal útulným stojanem pro vaše oblíbené domácí potřeby — figurky, svícny, obrazy.

Druhý krb byl vytvořen ve specifickém obrazu a podobě: majitel ukázal Dmitriji Mikhailovovi časopis s obrázkem krbu v domě Davida Bowieho. Na lesklé stránce byl kámen z hrubého kamene, v jehož kráteru zuřil plamen. Architekti, kteří nebyli obeznámeni s dodavateli Bowieho, navrhli postavit krb z drceného diabasu, stejného materiálu, jaký se používá na chodník poblíž kostela Spasitele na prolité krvi. Šedá fasáda obrácená do soukromé části do ní vnáší respekt a klid. Hrubý a hravý nábytek rytířského zámku je nahrazen elegantní ložnicovou sestavou v barokním stylu. Podlaha je na rozdíl od palubek v obývacím pokoji položena světlými parketami. Hladký strop zachovává omítkovou štukovou lištu. Zároveň je v kanceláři k vidění zcela moderní kancelářský stůl a na oknech visí bílé rolety. Je zřejmé, že architekti neusilovali o čistotu žádného stylu: sotva se objevila, každá doba je okamžitě vyvážena jinou, jemu dosti vzdálenou.

«Po našem, v ruštině.» »

Na světě existují specialisté, kteří jsou zvyklí pracovat přesně podle pokynů, dodržovat všechny pokyny a poznámky vytištěné malým písmem v dolní části stránky. Lze je nazvat pedanty, vnášející do tohoto slova buď negativní, nebo naopak uctivou konotaci, záleží na vašem vlastním přístupu k věci. Ale existují i ​​jiné, pestrobarevné osobnosti, které někdy dokážou ignorovat všechny existující pokyny a pravidla. Od těchto lidí byste neměli očekávat tradiční řešení a jsou to oni, kdo dodává příběhy pro naši „Pokladnici nápadů“.

Zdá se, že audio zařízení vyžaduje velmi uctivý přístup k sobě samému. Například podlahové reproduktory znějí nejlépe, pokud jsou na podlaze pod jejich kónickými nohami umístěny měděné podložky. Tím je zajištěno, že nedochází k rezonanci. Ale Dmitrij Mikhailov se neobtěžoval stereotypy a jednoduše zavěsil reproduktory ze stropu pomocí lan. Nyní není jen součástí audiosystému, ale také důležitou součástí jedinečného interiéru bytu. Jak jinak by mohlo moderní vybavení zapadnout do stylu starého venkovského domu?

Kam schovat koupelnu

Vezměte si například „hospodu“. Jsou zde dvě moderní kožená křesla. Nedá se nic dělat, středověk své obyvatele opravdu nehýčkal předměty pohodlné rekreace. U kuchyně je prosklený barový pult. Stejně jako police ve výklencích je navržena tak, aby rozjasnila masivnost cihel a trámů. Ale nejvíce neočekávaným výsledkem je odraz krbu v zrcadlové skříni. Jeho dveře ukrývají nejen věšáky s oblečením, ale i dvě malé místnosti — koupelnu a za ní umístěnou saunu. Šest naprosto stejných dveří spolehlivě maskuje vchod. Objektivně malý prostor obývacího pokoje opticky zvětšuje zrcadlová stěna.

Jak zvětšit chodbu

Trámy protínající strop umožnily vyřešit další problém: skrýt mírné prohnutí nosné stěny oddělující byt od schodiště. Dříve bylo důsledkem této závady podivné zúžení chodby. Nyní se zdá, že trámy oddělují stěny od sebe. A okna a zrcadla opticky korigují tvar místnosti. Rozdíl v úrovních podlah komplikuje plasticitu prostoru a také způsobuje, že chodba je vnímána jako prostornější.

Většina nedostatků bytu tedy z vůle autorů projektu nyní působí ve prospěch interiéru. Majitelé tak za velmi rozumný poplatek (odměna architektů činila asi 30 % z celkových nákladů na rekonstrukci) získali místo bývalého komunálního bytu s prázdnými stěnami a nízkými stropy původní bydlení, připomínající ze všeho nejvíc útulný venkovský dům.

Redakce varuje, že v souladu s bytovým řádem Ruské federace je nutná koordinace probíhajících rekonstrukcí a přestavby.