Pryč s novými budovami? 7 nesporných výhod sekundárního bydlení

Byt v přeprodeji nebo novostavba: co si vybrat za investici a nepokazit se. Realitní makléř vysvětluje

Realitní expert vysvětlil, do jakého bytu je lepší investovat: do dalšího prodeje bytu nebo do novostavby. Investovat své těžce vydělané peníze do nemovitostí, aby nezmizely se všemi ekonomickými otřesy, nebo dokonce nepřinesly shůry další cent navíc, je rozumný nápad. Ale není to nejjednodušší, pokud jde o to, zjistit, který byt si pořídit kvůli příjmu. Vyplatí se u novostavby riskovat, nebo se můžete podívat na vedlejší byty, jak vybírat a na jaká úskalí můžete v jednotlivých variantách narazit, vysvětlil pro Sekret Firmy odborník.

© Koláž: “The Secret of the Company”, Obrázek od Freepik, Obrázek od wirestock na Freepik, Obrázek od Freepik, Obrázek od fabrikasimf na Freepik

Alexej Čumalov
Generální ředitel realitní kanceláře Kalinka Rusko

Byt v novostavbě pro investora: pro a proti

Hlavní zřejmou výhodou primární výstavby v novostavbě je zvýšení ceny v důsledku zvýšení stavební fáze. A spolu s tím roste i ziskovost: v první řadě za účelem dalšího prodeje. V současnosti je velmi populární „flipping“ – když investor koupí byt bez dokončení za dobrou cenu, provede rekonstrukci na klíč a prodá byt s dobrou návratností investice.

Se zavedením vázaných účtů se částky ziskovosti snížily. Ale přesto, pokud vstoupíte ve velmi rané fázi, za první cenu, po celou dobu výstavby můžete počítat s nárůstem ceny o 70-80%. A v některých případech rozdíl v cenách dosahuje 100 %.

A díky použití mechanismu vázaného účtu je nyní riziko při investování ve fázi výstavby minimální. Banka vystupuje jako garant úspory peněz, developer je dostává až po předání domu.

I když některá úskalí při koupi bytu ve výstavbě v novostavbě jsou stále možná:

• Hrozí prodlení developera s termínem dodání a také pravděpodobnost velkého počtu investičních nákupů v domě. V souladu s tím bude po dokončení domu na trhu vysoká konkurence.
• Developer může zabránit prodeji bytů v domě (nebude možné uzavřít smlouvu o postoupení práv) před jeho dodáním, aby investoři nevytvářeli konkurenci samotnému developerovi.

Investice do sekundárního bydlení: klady a zápory

Hlavní výhodou prodeje nemovitosti je absence rizik s developerem a dodacími lhůtami, protože objekt je již postaven. A je tu možnost koupit si byt, ve kterém nebudete muset provádět dlouhé rekonstrukce, pokud interiér a infrastruktura (jako potrubí) nejsou zcela zastaralé. To znamená, že můžete rychleji prodat a pronajmout. Úspěch ale do značné míry závisí na tom, jak dobrou nabídku najdete.

V případě vedlejšího bydlení jsou z investičního hlediska zajímavé objekty v tzv. „urgentních prodejích“, kdy je vlastník z nějakého důvodu připraven objekt prodat pod tržní cenou.

Nejlikvidnější na sekundárním trhu jsou byty v „čerstvých“ budovách s novými rekonstrukcemi v moderním stylu. A také v dobrých oblastech, s parky a sociální infrastrukturou. Například v Moskvě, na elitním trhu, je nejlikvidnější sekundární přeprodej v okresech Khamovniki, Ramenki, Zamoskvorechye, Presnensky, Tverskoy. Centrum města ale zdaleka není podmínkou likvidity sekundárního trhu.

Ve skutečnosti nemusí být ziskové nemovitosti v typických oblastech, pokud majitel dá dobrou cenu. Kromě toho mohou některé nové stavební projekty v oblasti dodat sekundárnímu trhu likviditu: rozvoj infrastruktury oblasti, vznik nové stanice metra, parku atd.

Hlavním problémem prodeje nemovitosti jsou možná právní rizika spojená s předchozími vlastníky. Může se například ukázat, že provedenou přestavbu nikdo nelegalizoval a budete muset zaplatit pokutu. Dalším nepříjemným překvapením mohou být dluhy za větší opravy nebo bydlení a komunální služby, které přejdou na nového majitele.

Přeprodej nebo novostavba — jak se rozhodnout

Při výběru typu bytu pro generování příjmů bude hrát roli především cíl investora a jeho strategie, která na cíli přímo závisí. To vše je velmi individuální. Pronájem nemovitostí je dlouhodobá strategie, nejméně riziková a nejméně zisková. V Moskvě dává nájemné asi 4-5% ročně, nic víc. Další prodej je tedy rizikovější, ale výnosnější nástroj. A nejdlouhodobějším a nejrizikovějším, ale zároveň nejvýnosnějším nástrojem je přeprodej primárního bydlení, do kterého investor vstoupil v počáteční fázi. Přebírá na sebe všechna rizika nedokončené stavby, ale jeho cena s každou fází stavby roste. Pokud tedy bude mít štěstí a developer dodá nemovitost včas, získá ve výsledku maximální ziskovost.

Obecně platí, že ziskovost z přeprodeje bytu na primárním trhu bude vyšší z důvodu zvýšení ceny bytu se zvýšením stupně připravenosti nemovitosti. Dnes je průměrná úroveň ziskovosti primárních úvěrů 25–30 % ročně. Měli byste se ale zaměřit na dlouhodobé investiční období – 2-3 roky. U sekundárního bydlení je mnohem obtížnější předvídat ziskovost jak dalšího prodeje, tak pronájmu. A při výběru konkrétního objektu pro investici není jedno jediné kritérium jako rozpočet, plocha a podobně důležité. Likvidita nemovitostí je součtem všech faktorů. Je třeba uvažovat nikoli o konkrétním projektu, jako o podmíněném obytném souboru, ale o konkrétní parcele v něm – konkrétním bytě. V rámci jednoho projektu mohou být zajímavější a méně zajímavé objekty z hlediska likvidity a z hlediska investiční atraktivity. Stojí za to věnovat pozornost ceně. V ideálním případě by to měl být objekt v nejoblíbenějším rozpočtu pro konkrétní segment.

Materiál nepředstavuje individuální investiční poradenství. Uvedené finanční nástroje nebo transakce nemusí být v souladu s vaším investičním profilem a investičními cíli/očekáváními. Určení, zda finanční nástroj/transakce/produkt vyhovuje vašim zájmům, cílům, investičnímu horizontu a toleranci rizika, je zcela na vaší odpovědnosti. Redaktoři The Firm’s Secret nenesou odpovědnost za případné ztráty v případě transakcí nebo investic do finančních nástrojů uvedených v tomto materiálu. A nedoporučuje používat tyto informace jako jediný zdroj při rozhodování o investici.