Přestavba bytu: kde začít, jaké dokumenty je třeba připravit

Registrace přestavby bytu v roce 2024 — pokyny krok za krokem

Pokud se během rekonstrukce původní plán ZISZ změní, jedná se o přestavbu. A každá přestavba musí být schválena. Chcete-li jej zaregistrovat, musíte projít řadou úřadů: Moszhilinspektsiya, BTI, autoři projektu domu, Mosgaz, Rosreestr. Vše závisí na práci, která je v bytě plánována.

V tomto článku:

• Dáváme pokyny krok za krokem, jak zaregistrovat přestavbu bytu;
• řekneme vám, které úřady a v jakých případech musíte projít;
• Uvádíme příklady dokumentů pro registraci.

Jaké typy prací v bytě vyžadují povolení?

Nejprve musíte pochopit, zda je vaše rekonstrukce přestavbou. Pokud ne, není potřeba nic registrovat. Pokud ano, musíte získat všechna povolení předem, ještě před opravou.

Zde je 10 oblíbených přestaveb, které je třeba schválit:

• spojení koupelny a toalety, rozšíření koupelny přes chodbu;
• sdružování a oddělování místností při přesunu nenosných příček;
• demolice parapetního bloku s osazením „francouzských“ oken do podlahy;
• stěhování sanitárních zařízení v koupelně, plynový nebo elektrický sporák v kuchyni;
• přestěhování kuchyně do jiné části bytu (chodba, šatna) s vytvořením kuchyňské niky, nové otvory v nosných stěnách;
• nahrazení dveří obloukem v nosné stěně;
• nová šatna nebo vestavěná skříň;
• nový otvor v nosné stěně;
• instalace mezipatře nebo mezipatrové police;
• spojení kuchyně s obývacím pokojem (za předpokladu, že je v bytě elektrický sporák — u plynového sporáku je to zakázáno).

Od 1. dubna 2024 se v ruské legislativě objevily změny, které objasňují pojem přestavby prostor a schvalovací řízení. Hovoříme o federálním zákonu-218 „o státní registraci nemovitostí“ a kodexu bydlení.

Podle nových pravidel téměř všechny změny během oprav vyžadují schválení, vyhotovení nového technického plánu areálu a zařazení do Jednotného státního rejstříku. Například je nutné koordinovat jakékoli změny v hranicích a / nebo oblasti areálu; vytvoření nových prostor; změna vnitřního uspořádání (včetně beze změny hranic nebo oblasti). Kolaudaci tak bude podléhat i demontáž vestavěných skříní.

V Moskvě změny ještě nevstoupily v platnost — mohou vstoupit v platnost po aktualizaci usnesení vlády č. 508, přesné termíny však nelze uvést.

Aktuální seznam děl, která podléhají schválení, zjistíte v PEREPLANU — v praxi vidíme, jak inovace fungují, a včas vám prozradíme, na jaké práce potřebujete povolení získat:

Zeptejte se odborníka na whatsapp

Ahoj! Na whatsapp se mě můžete zeptat na jakoukoli otázku.

Nechte si poradit od odborníka nebo nám zašlete potřebné podklady k předběžnému posouzení.

Позвоните нам

Jak správně předělat byt a co je při přestavbě zakázáno?

Majitelé domů při hledání pohodlí a volných metrů čtverečních předělávají nebo renovují své byty, často aniž by přemýšleli o zákonnosti svého jednání. Pojďme analyzovat tyto koncepty a zjistit, jak správně realizovat a koordinovat přestavbu a rekonstrukci a jaké změny jsou zakázané.

26.10.2021 10 minut

Jaký je rozdíl: přestavba a reorganizace prostor Přestavba bytu je změna konfigurace prostor během oprav a (nebo) stavebních prací, která vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.
Jinými slovy, jedná se o jakékoli akce s vnějšími nebo vnitřními hranicemi místnosti, které mění její uspořádání nebo vzhled. Plán a technický popis prostor jsou obsaženy v technickém pasu uloženém v technickém inventárním úřadu (BTI). Technický pas lze získat kontaktováním multifunkčního centra pro poskytování státních nebo komunálních služeb (MFC) (pokud tuto službu poskytuje MFC zakládajícího subjektu Ruské federace), včetně online, nebo přímo na ZISZ. Za přestavbu se považuje:
• převod nebo demolice příček (stěn) areálu;
• převod nebo vytvoření nových dveří;
• rekonstrukce více bytů do jednoho;
• restrukturalizace jednoho bytu na několik;
• rozšíření nebo zmenšení obytné plochy na úkor pomocných prostor, včetně přestavby jednopokojového bytu na ateliér;
• zařízení nebo likvidace dalších koupelen, kuchyní;
• instalace nebo rekonstrukce stávajících vestibulů. Rekonstrukce bytu je zřízení, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení, které vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě. Uvažuje se o rekonstrukci:
• instalace domácích elektrických sporáků místo plynových sporáků;
• převod topenářských, instalatérských a plynových spotřebičů;
• instalace a rekonstrukce stávajících toalet a koupelen;
• výměna nebo instalace nových potrubí, elektrických sítí, zařízení pro instalaci vířivek, sprch a jiných vodovodních a domácích spotřebičů. Oba typy prací vyžadují souhlas místních úřadů. V závislosti na regionu může být tímto orgánem inspekce bydlení, odbor investiční výstavby státní správy atd. Společné prostory domu, nosné konstrukce domu, mechanické, elektrické, vodovodní a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu, které slouží více bytům, patří všem vlastníkům bytů v bytovém domě. Snížení velikosti společného majetku v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v domě. Opravy, které nezahrnují změny technických a funkčních změn bytu, se nepovažují za přestavbu a nevyžadují souhlas, např.
• kosmetické opravy stěn, podlah, stropů;
• zasklení lodžií;
• výměna oken, dveří bez změny velikosti otvorů;
• instalace klimatizací. Co je zakázáno během sanace a reorganizace? Před provedením změn stojí za to prostudovat legislativu, předpisy ustavující entity Ruské federace: některé práce jsou zahrnuty do seznamu neoprávněných manipulací s bytem. Zpravidla je zakázáno:
• demontáž nebo redukce ventilačního potrubí;
• blokování přístupu k potrubí, stoupačkám, měřičům, ventilačním kanálům;
• rozšíření plochy koupelny na úkor obytných místností;
• umístění kuchyně nebo koupelny nad obytné prostory sousedů;
• umístění kuchyně nebo pokoje pod koupelnou sousedů;
• umístění průchodu do koupelny z pokoje nebo kuchyně (výjimka je povolena, pokud má byt druhou koupelnu, která není zahrnuta do obytné části);
• vytvoření otvoru bez dvířek mezi kuchyní s plynovým sporákem a místností;
• umístění kuchyně nebo místnosti bez přirozeného světla;
• instalace podlahového vytápění s napojením na běžné domovní systémy;
• bourání nosných konstrukcí nebo vytváření děr a otvorů bez dodatečného zesílení konstrukce. Jaké sankce čekají majitele nemovitosti za nekoordinované změny. Neoprávněná přestavba nebo rekonstrukce bytu může zůstat bez povšimnutí, ale měli byste pochopit, že prodej takového bytu v budoucnu bude obtížnější: budete muset změny legalizovat nebo budete muset najít kupce, který bude souhlasit s převzetím odpovědnosti za porušení. Koupi bytu s neoprávněnými změnami může zkomplikovat odmítnutí banky poskytnout hypoteční úvěr z důvodu nesouladu mezi skutečným půdorysem a údaji v jejím technickém pasu nebo údaji z Jednotného státního registru nemovitostí. Banka může zanedbávat sanaci nebo rekonstrukci, pokud jde o drobné změny, ale neměli byste na takový výsledek událostí spoléhat. Kromě toho může Rosreestr odmítnout státní registraci vlastnictví nového kupujícího takového bytu. V případě odhalení nelegální přestavby či rekonstrukce má vlastník nemovitosti několik možností, jak se vyvíjet. Není-li možné změny legitimovat, je vlastník prostor povinen uvést je do původního stavu v přiměřené době a způsobem stanoveným orgánem provádějícím kolaudaci. Pokud se tak nestane, může soud na návrh orgánu provádějícího kolaudaci rozhodnout o prodeji bytu ve veřejné dražbě. Soud může rozhodnout o zachování prostor v přestavěném a (nebo) upraveném stavu, pokud změny neporušují práva a oprávněné zájmy občanů a neohrožují život a zdraví. Jak se dohodnout na již dokončené přestavbě nebo reorganizaci Jak bylo diskutováno výše, je možné legalizovat neoprávněné změny v bytě. K tomu byste měli:
• získat technický pas pro prostory v ZISZ;
• použít změny provedené červeně;
• získat od projekční organizace závěr, že provedené změny neporušují práva a zájmy občanů, nenarušují celistvost stavební konstrukce;
• poskytnout sadu dokumentů na MFC nebo online na portálu veřejných služeb. Jak změnit půdorys legálně? Nejjednodušší cestou k legální přestavbě bytu je obrátit se na specializovanou firmu. Tyto organizace mají praktické zkušenosti s prováděním přestavby a rekonstrukce, mají informace o možnosti provedení určitých změn a jsou obeznámeny se všemi nuancemi fází schvalování příslušnými orgány (Rospotrebnadzor, SES, architektonické a plánovací oddělení a požární oddělení dozor). Před objednáním projektu byste si měli ověřit, že vybraná společnost je členem samoregulační organizace (SRO) a má povolení SRO — dokument potvrzující právo společnosti legálně provádět stavební činnost. Pokud se majitel domu rozhodne provést přestavbu nebo rekonstrukci svépomocí, bude muset sám absolvovat všechna kolaudační řízení. Zde jsou základní kroky: Prohlédněte si seznam povolených a nepovolených změn v obydlí. Vypracujte plán přestavby nebo reorganizace. Shromážděte dokumentaci pro odsouhlasení změn. Jsou vyžadovány následující dokumenty:
• aplikace stanoveného formuláře;
• doklad totožnosti;
• vlastnické dokumenty k objektu (osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN);
• technický pas (dokument lze vyžádat od ZISZ);
• písemný souhlas všech vlastníků prostor s připravovanými změnami. Na žádost schvalujícího orgánu je možné seznam dokumentů rozšířit. Seznam dokumentů se také může lišit v různých regionech Ruské federace. Předložit dokumenty ke schválení změn MFC Předkládají se originály dokumentů nebo jejich kopie ověřené notářem. Žádost je také možné podat online na portálu služeb státní správy. V tomto případě jsou přiloženy naskenované kopie dokumentů. Lhůta pro posouzení žádosti je až 45 dní. Proti zamítnutí schválení změn se lze odvolat u soudu do 3 měsíců ode dne oznámení o zamítnutí. Pokud jsou změny schváleny, můžete je začít implementovat. S pracemi neotálejte, povolení je platné 1 rok. Během tohoto období musíte mít čas na provedení oprav a požádat o dokončení. Platnost povolení můžete jednou prodloužit, a to nejdéle na 6 měsíců. Po dokončení všech oprav nebo stavebních prací je nutné kontaktovat schvalovací orgán, aby vydal akt přejímací komise o dokončení rekonstrukce nebo sanace. Posledním krokem k legitimizaci přestavby nebo rekonstrukce je zaslání aktu přejímací komise schvalovacím orgánem do Rosreestr. Rosreestr do 15 pracovních dnů ode dne obdržení aktu přijímacího výboru zadá aktualizované informace o nemovitosti do Jednotného státního registru nemovitostí. Fáze schvalování a přestavby zaberou spoustu času, ale neměly by se zanedbávat. Vyhnete se tak administrativní odpovědnosti (pokutě), uvedení bytu do původní podoby a dalším nežádoucím důsledkům.