Jak předělat: pravidla a předpisy

Ministerstvo výstavby a bydlení a komunálních služeb Ruské federace posoudilo v rámci své působnosti dopis Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 15. prosince 2016 N D23i-6099 o kvalifikaci prací na demontáži stěn mezi byty, díly stěn mezi lodžiemi a místnostmi, částí nosných (ohraničujících) konstrukcí organizujících samostatný vstup do areálu, prováděných v bytových domech, jako přestavba prostor nebo rekonstrukce investičního projektu, uvádí následující.

Pojmy „přestavba“ a „přestavba“ a související práce souvisejí s úpravou bytové legislativy a nevztahují se na nebytové prostory, ve kterých lze provádět rekonstrukce a větší opravy. Zároveň mají definice pojmů „rekonstrukce“ a „generální oprava“ širší význam než pojmy „sanace“ a „sanace“ a zahrnují speciální práce specifikované v Kodexu územního plánování Ruské federace (dále jen jako kodex).

V souladu s odstavcem 14 části 1 čl. 1 zákoníku rekonstrukce objektů investiční výstavby (kromě liniových objektů) – změna parametrů objektu investiční výstavby, jeho částí (výška, počet podlaží, plocha, objem), změna parametrů investičního objektu, jeho částí (výška, počet podlaží, plocha, objem). včetně nástavby, restrukturalizace, rozšíření stavby investičního objektu, jakož i výměny a (nebo) obnovy nosných stavebních konstrukcí investičního záměru, s výjimkou výměny jednotlivých prvků takových staveb za obdobné nebo jiné prvky které zlepšují výkon takových konstrukcí a (nebo) obnovují tyto prvky.

V souladu s článkem 25 Kodexu bydlení Ruské federace (dále jen Kodex bydlení Ruské federace) je rekonstrukce obytných prostor instalace, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárních, elektrických nebo jiných zařízení, které vyžaduje změny technického pasu obytných prostor.

Přestavba obytného prostoru je změna jeho konfigurace, která vyžaduje změny technického pasu obytných prostor.

V souladu s vyhláškou Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27. září 2003 N 170 „O schválení Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu“ (dále jen Pravidla) byla provedena sanace obytné prostory mohou zahrnovat: stěhování a demontáž příček, stěhování a instalaci dveří, rozčlenění nebo sloučení vícepokojových bytů, instalaci dalších kuchyní a koupelen, rozšíření obytného prostoru díky pomocným prostorám, odstranění tmavých kuchyní a vstupů do kuchyní přes byty nebo obytných místností, instalace nebo rekonstrukce stávajících vestibulů.

Pravidla naznačují, že rekonstrukce a přestavba obytných budov a bytů (místností), což vede k narušení pevnosti nebo zničení nosných konstrukcí budovy, narušení provozu inženýrských systémů a (nebo) zařízení instalovaných na to, zhoršení bezpečnosti a vzhledu fasád, porušení požárně bezpečnostních zařízení, není povoleno. Přestavby bytů (místností), které zhoršují provozní a životní podmínky všech nebo jednotlivých občanů domu či bytu, nejsou povoleny.

Je třeba poznamenat, že Pravidla se uplatňují v rozsahu, v němž nejsou v rozporu s Kodexem a Kodexem bydlení Ruské federace.

Pokud tedy stavební práce prováděné na staveništi investiční výstavby zahrnují změny uvedené v odst. 14 části 1 článku 1 zákoníku, pak se takové práce týkají prací na rekonstrukci projektu investiční výstavby.

V souladu s Nařízením Státního výboru pro architekturu ze dne 23. listopadu 1988 N 312 (dále jen Nařízení) se při rekonstrukcích budov (zařízení), na základě převažujících urbanistických podmínek a současných projektových norem, navíc k pracím prováděným při větších opravách lze provádět: změnu dispozice prostor, zřízení nástaveb, vestavby, přístavby a v případě potřeby zdůvodnění jejich částečnou demontáž, zvýšení úrovně inženýrského zařízení vč. rekonstrukce vnějších sítí (kromě hlavních), zlepšení architektonické výraznosti budov (zařízení) a také sadové úpravy okolních ploch.

Při rekonstrukcích obecních a společensko-kulturních zařízení lze uvažovat s rozšiřováním stávajících a výstavbou nových budov a staveb pro pomocné a obslužné účely, jakož i s výstavbou budov a staveb pro hlavní účel zahrnutých do areálu zařízení, nahradit ty, které se likvidují.

Pokud tedy v důsledku přestavby nebytových prostor projektová a odhadní dokumentace stanoví změnu parametrů projektu investiční výstavby, pak se takové typy prací týkají rekonstrukce projektu investiční výstavby.

Na základě výše uvedeného, ​​podle názoru Ministerstva výstavby Ruska, práce prováděné ve vícebytových obytných domech na demontáž stěn mezi byty, demontáž částí stěn mezi lodžiemi a místnostmi, demontáž částí nosných (ohraničujících) konstrukcí při organizování samostatný vstup do areálu by měla být klasifikována jako přestavba obytných prostor .

Podle části 1 článku 22 Bytového zákoníku Ruské federace (dále jen Bytový zákoník Ruské federace) je převod bytových prostor do nebytových prostor a nebytových prostor do obytných prostor povolen s výhradou dodržování požadavků bytového zákoníku Ruské federace a legislativy o činnostech územního plánování.

Podle části 1 článku 16 zákona o bydlení Ruské federace zahrnují obytné prostory:

1) bytový dům, část bytového domu;

2) byt, část bytu;

V souladu s částí 1 článku 17 zákona o bydlení Ruské federace jsou obytné prostory určeny k pobytu občanů.

Na základě doslovného výkladu bytového zákoníku Ruské federace je tedy „převod prostor z obytných na nebytové“ změnou funkční příslušnosti prostor, jeho hlavních charakteristik – účelu.

V souladu s článkem 26 bytového zákoníku Ruské federace se rekonstrukce a (nebo) přestavba obytných prostor provádí v souladu s požadavky zákona po dohodě s místním vládním orgánem (dále jen orgán převádějící schválení) na základě jím učiněného rozhodnutí.

K provedení rekonstrukce a (nebo) přestavby bytových prostor může vlastník těchto prostor nebo jím pověřená osoba (dále v této kapitole – žadatel) orgánu provádějícímu kolaudaci v místě přestavby a (příp. ) přeplánované obytné prostory přímo nebo prostřednictvím multifunkčního centra v souladu s dohodou o interakci, kterou uzavřely způsobem stanoveným vládou Ruské federace, představuje:

— žádost o rekonstrukci a (nebo) přestavbu ve formě schválené federálním výkonným orgánem pověřeným vládou Ruské federace;

— vlastnické listiny pro obytné prostory, které jsou přestavovány a (nebo) přeplánovány (originály nebo notářsky ověřené kopie);

— projekt rekonstrukce a (nebo) přestavby přestavěných a (nebo) předělaných bytových prostor připravený a provedený předepsaným způsobem;

— technický průkaz obytných prostor, které jsou přestavěny a (nebo) přeplánovány;

– písemný souhlas všech členů rodiny nájemce (včetně dočasně nepřítomných rodinných příslušníků nájemce) s obýváním přestavěných a (nebo) předělaných bytových prostor na základě smlouvy o sociálním nájmu (pokud je žadatelem nájemce pověřený pronajímatelem předložit dokumenty uvedené v tomto odstavci bytové prostory, které jsou přestavovány a (nebo) přeplánovány na základě smlouvy o sociálním pronájmu);

– závěr orgánu ochrany architektonických, historických a kulturních památek o přípustnosti rekonstrukce a (nebo) přestavby bytového prostoru, je-li takový bytový prostor nebo dům, ve kterém se nachází, architektonickým, historickým nebo kulturním památník.

Rozhodnutí o schválení nebo zamítnutí schválení musí být učiněno na základě výsledků posouzení příslušné žádosti a dalších dokumentů předložených v souladu s částmi 2 a 2.1 tohoto článku orgánem provádějícím schválení, a to nejpozději do čtyřiceti pěti dnů od datum předložení dokumentů tomuto orgánu, jejichž předložením je v souladu s tímto článkem uložen žadateli. Předloží-li žadatel dokumenty uvedené v části 2 tohoto článku prostřednictvím multifunkčního centra, počítá se lhůta pro rozhodnutí o schválení nebo zamítnutí schválení ode dne, kdy multifunkční centrum předá tyto dokumenty orgánu provádějícímu schválení.

Je třeba poznamenat, že v souladu s částí 2 článku 52 zákoníku, druhy prací na výstavbě, rekonstrukci, velké opravy projektů investiční výstavby, které ovlivňují bezpečnost projektů investiční výstavby, musí být prováděny pouze jednotlivými podnikateli nebo právnickými osobami které mají osvědčení o přijetí vydané samoregulační organizací pro tyto druhy práce. Seznam těchto druhů prací byl schválen nařízením Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace ze dne 30. prosince 2009 N 624.

Rekonstrukce investiční výstavby včetně nebytových prostor se provádí na základě zákoníku. Část 1 článku 51 zákoníku tedy zavazuje developera k získání stavebního povolení a v souladu s částí 2 článku 55 zákona k uvedení zařízení do provozu na základě povolení federálního výkonného orgánu, výkonného orgánu. orgán zakládajícího subjektu Ruské federace nebo orgán místní samosprávy, který vydal stavební povolení.

Kromě toho se uvádí, že vysvětlení postupu přípravy technických plánů prostor, dokumentů nezbytných pro zapsání změn v prostorách v důsledku sanace a rekonstrukce do státního katastru nemovitostí jsou uvedeny v dopise Ministerstva hospodářského rozvoje Ruské federace. Federace ze dne 14. dubna 2015 č. D23i-1578.

aktivity a architektura

ZÁKON O OBNOVĚ BYTŮ 2023

Jaké změny lze v plánu provést; jaké přestavby jsou zakázány; seznam požadovaných dokumentů pro podání žádosti o přestavbu; právní důvody pro přestavbu; termíny; pokuty za porušení zákona

Původní plán bydlení nemusí obyvatelům vyhovovat z různých důvodů. Majitelům domů se nemusí líbit stísněnost typických místností, velikost chodby nebo stěna oddělující jednu místnost od druhé.

Ale nešikovná a nesprávná přestavba bytu má katastrofální následky. Příčinou katastrofy může být nejen zchátralost bydlení, ale i poškození nosných konstrukcí. Z tohoto důvodu vyžaduje postup sanace přísnou kontrolu ze zákona.

Podle ustanovení zákoníku bydlení Ruské federace lze v plánu bytu provést následující změny:

1. Kombinace kuchyně s přilehlou místností instalací dalších dveří do zdi;

2. Vytvoření otevřeného oblouku při připojení kuchyně k místnosti;

3. Zvětšení prostoru koupelny a toalety vzhledem k prostoru chodby za předpokladu, že úroveň podlahy koupelny je o 3-5 cm níže než doplňková plocha;

4. Rozšíření nového potrubního systému pro přesun vodní nádrže stoupačky za předpokladu, že bude zachován odvodňovací úhel;

5. Zateplení balkónu z důvodu zasklení.

Pokud se proces přestavby bydlení dotýká společného majetku obyvatel, musí být postup provádění změn plánu konkrétního bytu dohodnut s každým ze sousedů.

_________________________________

Přestavba bytu by neměla negativně ovlivnit životní podmínky jak majitelů těchto prostor, tak jejich sousedů. Provedené změny by neměly ohrozit život a zdraví občanů a přispět k destrukci a předčasnému znehodnocení bytového komplexu.

Při přestavbě nebo rekonstrukci bydlení je zakázáno:

1. Vybourat nosné konstrukce nebo narušit stabilitu nosných stěn;

2. Zvětšit plochu kuchyně nebo koupelny na úkor obytných místností;

3. Spojte místnost s kuchyní, ve které je plynový sporák;

4. Zbourat nebo narušit provoz společných radiátorů a přilehlého potrubí;

5. Zařiďte koupelnu v místě, kde sousedé níže mají obývací pokoj (v případě jednoúrovňových bytů);

6. Zajistěte podlahové vytápění prostřednictvím obecného vytápění;

7. Rozšířit balkon na úkor obytných místností (s výjimkou vytvoření oblouku do šířky 1 metru);

8. Provádět opatření k rekonstrukci bytů v chátrajících budovách;

9. Narušit provoz ventilačních systémů domu;

10. Výstavba podkroví;

11. Rekonstrukce podlah v podkroví.

Pro jakékoli změny kuchyňského plánu musí být v určené místnosti okno. To je nezbytné pro osvětlení a přirozené odsávání škodlivých výparů vznikajících při vaření a také pro prevenci následků úniku plynu.

Co dělat, když se přesto rozhodnete pro přestavbu?

Seznam potřebných dokumentů pro podání žádosti o přestavbu bytu:

1. Technický pas bytu;

2. Doklad potvrzující rozhodnutí valné hromady vlastníků bytového domu o povolení změny plánu společné nemovitosti (kopie a originál);

3. Osvědčení práva k pozemku, pokud změny stavebního plánu zahrnují výstavbu dalších schodů do suterénních prostor v rámci zřízeného pozemku;

4. Katastrální pas – v případech uvedených v předchozím odstavci;

5. Výpis z Jednotného státního rejstříku potvrzující vlastnictví bytu;

6. Údaje o osobách registrovaných a bydlících v tomto obytném prostoru (výpis z domovní knihy);

7. Povolení k provádění prací na přestavbě bydlení, certifikované oddělením bydlení nebo HOA;

8. Kopie finančního a osobního účtu;

9. Závěr Hygienické a epidemiologické stanice o souladu bydlení s hygienickými normami;

10. písemný závěr Ministerstva pro mimořádné situace o úrovni požární bezpečnosti;

11. Náčrt nebo projekt bytu.

Náčrt nevyžaduje právní potvrzení.

Je vhodné jej objednat, pokud se během procesu přestavby provádí:

1. Demontáž nebo montáž nenosných stěn;

2. Zvětšení nebo zmenšení průměru oken s odpovídajícími výměnami rámů;

3. Demontáž nebo postavení přepážky mezi toaletou a koupelnou;

4. Vytváření a zazdění dveří.

Podle současného zákona dochází k přestavbě bytu podle projektu v těchto případech:

1. Konstrukce schodiště ve dvouúrovňových bytech;

2. Přesun koupelny a kuchyně do jiných prostor bytu;

3. Změny v konstrukci podlahy;

4. Výměna plynových sporáků za elektrické;

5. Montáž těžkých konstrukcí, které zvyšují zatížení nosných konstrukcí budovy.

Projektové a technické organizace se podílejí na vypracování projektů přestavby bytů.

Pokud byla shromážděna veškerá potřebná dokumentace, můžete přistoupit k další fázi – schválení projektu nebo náčrtu pro práci. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat architektonické oddělení okresní správy. Odpovídající žádost je podepsána duplicitně a celý balík dokumentů je zaslán inspekci bydlení.

Rozhodnutí bytové inspekce o povolení nebo povolení přestavby se podle zákona vydává nejpozději do měsíce ode dne předložení dokladů. V případě kladného rozhodnutí mohou práce začít od okamžiku, kdy toto rozhodnutí nabude právní moci. Na plánované změny bydlení jsou vyčleněny 4 měsíce.

Po dokončení prací autorizovaní inspektoři bydlení prohlédnou upravený dům za účelem schválení výsledků. Dále musí majitelé provést následující kroky:

1. Potvrzení o provedené práci;

2. Registrace nových technických a katastrálních pasů;

3. Zaregistrujte se u Federální registrační služby nebo MFC, pokud se původní oblast areálu změnila.

Jaké jsou lhůty pro přestavbu?

Časový rámec pro provedení sanačních prací po uvedení domu do provozu je 4 měsíce. Doba dokončení zbývajících fází závisí na typu změny původního plánu bytu:

Podle náčrtu nebo projektu, bez provádění změn na nosných konstrukcích: získání povolení do dvou měsíců, předložení výsledků provedené práce – 1 měsíc, aktualizace technického pasu – 10 pracovních dnů;

U projektu se změnami nosných konstrukcí: technický závěr o přípustnosti provedení takových prací – 15 dnů, získání povolení – 2-3 měsíce, doručení výsledků – 10 dnů.

Jak legalizovat přestavbu?

Neoprávněné změny původního plánu bytu lze legalizovat nejčastěji pouze soudní cestou (část 4, § 29 bytového zákoníku). Podle skutečného zákona je však v některých případech možné se odvolat k místním úřadům. V druhém případě bude postup legalizace shodný se získáním povolení k provedení předmětných prací.

Pokud se otázka legalizace již provedené práce řeší soudní cestou, je třeba podniknout následující kroky:

1. Vyřizování žaloby u okresního soudu;

2. Shromažďování potřebné dokumentace již dříve uvedené;

3. Příprava potvrzení o zaplacení státní daně (300 rublů);

4. Účast na soudních jednáních;

5. Provedení prohlídky, jejímž účelem je shromáždit důkazy o tom, že nedošlo k poškození nosných konstrukcí a předmětů společného jmění (v případě potřeby);

6. Získání soudního rozhodnutí.

Pokud je rozhodnutí soudu kladné, musí být na základě obdrženého dokumentu vydán nový technický pas. V případě neuspokojivého rozhodnutí soudu se odvolání podávají do 30 následujících pracovních dnů.
Pokuty

Pokud jsou sanační práce prohlášeny za nezákonné, bude žalovanému uložena pokuta (článek 7.21 zákoníku o správních deliktech Ruské federace). Podle zákona je pokuta pro jednotlivce poskytována ve výši 2000 2500 až 350 000 rublů, pro právnické osoby – od 1 000 do 000 XNUMX XNUMX rublů. V tomto případě může být po majitelích požadováno vrácení jimi upravených prostor do původních parametrů.

V případě opakovaného porušení tohoto charakteru nebo nedodržení pokynů je porušovateli uložena pokuta, která převyšuje tu předchozí. Právo vycestovat do zahraničí Ruské federace je podle zákona omezeno na tyto občany.

V případě úmyslného neplnění předepsaných povinností má bytová inspekce právo obrátit se na soud, aby vlastníka vystěhoval a nahradil jeho dluh prodejem nemovitosti v dražbě.

_______________________
Jak je vidět z článku, je možné legalizovat přestavbu, ale musíte důkladně prostudovat všechny nuance. Pro podrobnější analýzu vaší konkrétní situace mě můžete vždy kontaktovat Mám všechny potřebné specialisty na realizaci projektu přestavby, což zákon nezakazuje.

Také doporučuji, abyste byli opatrní při nákupu bytů, které mají předělávku. Před nákupem byste měli pozvat odborníka na přestavbu, který dokáže posoudit situaci. Pokud byt prošel rekonstrukcí, ale lokalita se vám opravdu líbí, můžete jej v krajním případě uvést do původního stavu a zajistit obchod.