6 věcí, které rozhodně nemusíte dělat v pronajatém bytě

6 věcí, které má nájemce v nájemním bydlení zakázáno dělat

Vlastník bytu má právo stanovit nájemcům různá omezení. Může například zakázat kouření v bytě nebo mít v něm zvířata, stejně jako zvát hosty nebo jim umožnit přenocovat. Co dalšího nájemníci v bytě dělat nemohou a za jakých podmínek vám prozradíme s odborníky. V mnoha případech však existují ústupky a výhrady.

1. Nepouštějte majitele do bytu

Jednou z hlavních příčin sporů mezi nájemcem a majitelem je jeho možnost navštěvovat pronajatý byt. A zde se nabízí otázka: může nájemník majitele k sobě prostě nepustit? Obvykle je v nájemní smlouvě uvedeno, kdy může majitel pronajímaný byt navštívit. Po dohodě stran lze upřesnit termíny a dokonce i časy návštěv, například jednou měsíčně, říká Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. Pokud se majitel dostaví ve smluvený den a hodinu, je nájemce povinen ho vpustit, ale v jinou dobu ne. „Bydlení je prvek soukromého života, jehož nedotknutelnost je chráněna zákonem a návštěva pronajímatele v pronajatém bytě bez souhlasu nájemce je porušením jeho práv. Návštěvy v nájemním bytě v nepřítomnosti nájemce jsou nezákonné,“ uvedl znalec.

Pokud se majitel dostaví v určený den a hodinu, je nájemce povinen jej vpustit dovnitř, jindy ne (Foto: Jack Frog/shutterstock.com)

Jednání samotného vlastníka lze v tomto případě kvalifikovat jako trestný čin podle čl. 139 Trestního zákoníku Ruské federace („Porušení nedotknutelnosti domova“), protože po dobu trvání nájemní smlouvy převedl práva užívat svůj majetek na nájemce, poznamenal Stepan Khantimirov, právník Asterisk právní kancelář. I když podle něj v praxi věc k takovému řízení většinou nedojde — strany se snaží najít kompromis. Pokud chce majitel přijet v době, která není ve smlouvě uvedena, pak musí nájemce oznámit a předem se s ním domluvit na jeho návštěvě. „Pokud je již vše domluveno a majitel přijel, tak ho musí nájemník do bytu vpustit. Pokud ve smlouvě není sjednáno, kdy může majitel byt navštívit, pak je potřeba si ještě předem dohodnout čas návštěvy s nájemcem,“ upřesnil právník. Existují však případy, kdy vlastník může vstoupit do bytu bez vědomí nájemce nebo v jeho nepřítomnosti. Mluvíme o nouzových situacích. Například když hrozí ztráta majetku – požár, záplavy a podobně, dodal.

2. Nemůžete vyhazovat věci z bytu

Na základě nájemní smlouvy se byt převádí spolu s nemovitostí, která se v něm nachází. Po dobu trvání smlouvy je za její bezpečnost odpovědný zaměstnavatel, říká Maria Zhukova, výkonná ředitelka sítě realitních kanceláří Miel. „Obvykle se při podpisu nájemní smlouvy sepisuje smlouva o převodu bytu a nemovitosti. Samostatně popisuje stav bytu a sepisuje soupis převáděného majetku, zaznamenává jeho stav,“ vysvětlila. Nájemce má právo nemovitost užívat, přestavět nábytek, přidat vlastní nebo odstranit přebytky (není-li ve smlouvě uvedeno jinak) a po skončení nájemní smlouvy je povinen vrátit vše na své místo. „Nemá však právo s tímto majetkem samostatně nakládat – darovat, prodat nebo vyhodit. Pokud se tak stane, majitel nájemního bytu může získat náhradu nákladů za ztrátu,“ varuje Oksana Polyakova. Realitní kanceláře proto radí při pronajímání bytu vypracovat podrobný soupis nemovitosti popisující stav obytného prostoru a věcí v něm. To znamená, že nájemce nemá právo vyhodit věci majitele z pronajatého bytu, i když je považuje za odpadky — ať už je to rozbitá židle, stará pneumatika nebo rybářský prut. Nájemce může požádat vlastníka o povolení. Ale pokud je proti, pak musí být věci zachovány. Navíc jsou situace, kdy nájemce nemůže nemovitost v pronajatém bytě nejen spravovat, ale ani ji užívat, dodal Stepan Chantimirov. Někdy je například ve smlouvě určeno, že v pronajatých prostorách bude uložen nějaký majetek vlastníka (osobní věci, vybavení). Zaměstnavatel by je však neměl využívat. „Pokud je dohodnuto místo, kde je tato věc uložena, pak musí nájemce tato pravidla dodržovat,“ poznamenal právník.

Nájemce nemá právo s majetkem v pronajatém bydlení samostatně nakládat — darovat, prodat nebo vyhodit (Foto: Stepik/shutterstock.com)

3. Opravy nelze provádět bez souhlasu majitele.

Opravy v bytě (kosmetické a větší) provádí zpravidla vlastník, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak. Existují situace, kdy nájemce provádí opravy v bytě, aby zaplatil nájem. To vše je uvedeno ve smlouvě, aby nedocházelo ke konfliktům a nepříjemným situacím. Pokud chce nájemce provádět opravy z vlastní iniciativy, pak je nutný souhlas vlastníka a je vhodné jej získat písemně, říká právník advokátní kanceláře Asterisk. To platí i pro situace, kdy škodu způsobil nájemce. Například dítě zničí tapetu a v důsledku toho jsou nutné drobné kosmetické opravy. I poté musí zaměstnavatel upozornit majitele na plány na odstranění závady. V tomto případě se vlastník může rozhodnout, že opravy provede sám a požádá nájemce o náhradu ztrát, vysvětlil. „Pokud při opravách, které nájemce provedl samostatně a bez svolení vlastníka bytu, vznikla hmotná škoda (poruchy, povodně, požáry, jiné havárie v důsledku neodborného jednání), hradí je viník,“ uvedl. zástupce ředitele oddělení pronájmu bytů ve společnosti Inkom-Real Estate » Majitel navíc může nájemníkovi vypovědět smlouvu a vymáhat od něj penále, dodal Stepan Chantimirov.

Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu realitní kanceláře «Azbuka Zhili»: — Veškeré opravy a výměny čehokoli se vždy provádějí pouze po dohodě s pronajímatelem. V některých apartmánech nelze bez písemného souhlasu vytvořit další otvor pro obraz. Jsou samozřejmě pronajímatelé, kteří hned říkají, že si můžete dělat, co chcete. Ale to se obvykle stává v případech, kdy je byt ve velmi špatném stavu nebo je ve frontě na rekonstrukci. Pokud se něco děje bez souhlasu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci vrácení všech úprav do původní podoby.

4. Byt nelze znovu pronajmout

Nájemci je zakázáno pronajímat byt. Člověk si například na základě smlouvy pronajme byt, ale po nějaké době se rozhodne odstěhovat a nastěhuje místo něj jinou osobu bez souhlasu majitele. Starý nájemce obdrží platbu od nového nájemce (někdy i více, než je uvedeno ve smlouvě) a převede je na vlastníka. Tato situace je možná, pokud majitel žije v zahraničí a fyzicky nenavštěvuje byt. Ale dělat to je zakázáno, stejně jako pronajímání pronajatého bytu na denní bázi. „Další pronájem bez písemného souhlasu majitele je nezákonný. Pronajímatel se může domáhat ukončení nájemní smlouvy a uznání podnájemní smlouvy za neplatnou. Pokud dojde k poškození majetku, je zaměstnavatel povinen nahradit ji vlastníkovi,“ upozornila Oksana Polyakova.

• Vydělávejte na cizím majetku: jak funguje podnájem nemovitosti
• Jak pronajmout byt a nestarat se: vše o správě důvěry

5. Nelze použít pro jiné účely

Nájemci je zakázáno užívat byt k jiným účelům. Například tam organizovat výrobu, otevřít kancelář nebo manikúru. „Nájemce pronajímá byt k užívání – to znamená, že si zajišťuje bydlení. Používání pronajatého bytu k jiným účelům je zakázáno,“ řekl Stepan Khantimirov.

V případě, že byt není užíván k účelu, k němuž je určen, má vlastník právo vypovědět smlouvu, vymáhat náhradu škody (například za opotřebení bytu, které bude muset být prokázáno u soudu) a sankci za porušení podmínky smlouvy. Nájemce může být také přiveden ke správní a trestní odpovědnosti, upozornil právník. V tomto případě vše závisí na tom, jaké konkrétní činnosti nájemce v pronajatém bytě vykonával.

Nájemci je zakázáno užívat pronajatý byt k jiným účelům. Například tam zorganizujte výrobu, otevřete kancelář nebo manikúru (Foto: Elena Zakh/shutterstock.com)

Přečtěte si také

• Domácí podnikání: co můžete a nemůžete dělat v bytech
• Grilování na balkoně: co nedělat v městském bytě

6. Nemůžete kouřit, mít děti nebo zvířata.

Majitel může stanovit další zákazy pro obyvatele. Mezi nejčastější patří zákaz mít děti a zvířata, stejně jako kouření uvnitř a pořádání večírků. Existují nestandardní omezení. Majitel může nájemníkovi například zakázat úklid bytu vlastními silami, to mohou pouze úklidové firmy nebo samotná majitelka bytu. Nebo majitel umožňuje čištění pouze s určitými čisticími prostředky, sdílí příklady Oksana Polyakova z Inkom. Majitel může navíc stanovit zákaz zvát hosty nebo jim umožnit přenocování. Ačkoli to odporuje účelu nájmu, z užívání bytových prostor vyplývá, že nájemce si může k sobě zvát hosty, poznamenal právník z advokátní kanceláře Asterisk.

Porušení těchto zákazů může být dokonce důvodem k ukončení nájemní smlouvy. Podle jednatele sítě realitních kanceláří Miel je v praxi důvodem předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany vlastníka (vystěhování nájemníků) zpravidla výrazné porušení podmínek nájemní smlouvy. Například:

• ubytování v bytě osob neuvedených ve smlouvě (původně byla plánována rodina se dvěma dětmi, ale ve skutečnosti tam žije deset dospělých);
• pozdní platba nájemného;
• přítomnost zvířat v bytě neuvedených ve smlouvě;
• užívání bytu k jiným účelům (nikoli k bydlení — kancelář, kosmetický salon apod.);
• soustavné porušování řádu ubytovny, zájmů sousedů (stížnosti sousedů na hluk apod.).

„Všechny tyto a další podmínky musí být stanoveny v nájemní smlouvě, kde jsou podmínky předčasného ukončení stanoveny v samostatné doložce. Tyto důvody jsou seřazeny podle četnosti. Jsou univerzální a léta se nemění. Samotná nájemní smlouva musí být sepsána tak, aby se bylo možné domáhat splnění podmínek policií nebo soudem,“ uzavřela Maria Zhukova.

Přečtěte si také

• Nebezpečný pronájem: jak si pronajmout byt a vyhnout se podvodu
• Osm pastí, do kterých můžete spadnout při pronájmu bytu
• Pronájem bytu: jaké problémy vznikají při pronájmu bydlení?