5 změn na venkovském domě, které nelze dohodnout

Organizace správy budov se často potýkají se situací, kdy majitelé mění konfiguraci svých prostor a překládají inženýrské sítě. V nových domech takové akce (rekonstrukce a přestavby) provádí přibližně 10-15 % vlastníků.

Reorganizace a přestavba: koncepty

Současná právní úprava odděluje pojmy reorganizace a sanace.
1. Rekonstrukce prostor v bytovém domě je instalace, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení (článek 1, článek 25 LC RF).
2. Přestavba pokoje v bytovém domě je změnou jeho konfigurace (článek 1, článek 25 LC RF).
Rekonstrukce i přestavba vyžadují změny v technickém pasportu prostor v bytovém domě.

Pravidla a normy pro technický provoz bytového fondu, schválené vyhláškou Gosstroy Ruska ze dne 27.09.2003. září 170 č. 170 (dále jen Pravidla č. 1.6), se týkají reorganizace a přestavby v jednom obecném slovo — přezbrojení, které lze provést po získání příslušných povolení předepsaným způsobem (bod 1.7 a 170 předpisu č. XNUMX). Taková povolení vydává místní vláda.
Náplní prací z hlediska rekonstrukcí je montáž domácích elektrických sporáků místo plynových sporáků nebo kuchyňských topenišť, přesuny topenářských a plynových spotřebičů, montáž a rekonstrukce stávajících WC, koupelen, pokládka nových nebo výměna stávajících přívodní a výstupní potrubí, elektrické sítě a zařízení pro instalaci sprchových kabin, jacuzzi, praček s vysokým výkonem a dalších instalatérských a domácích spotřebičů nové generace.

V zákoně není uzavřený seznam toho, co lze přestavět; seznam je otevřený. Vždy je přitom potřeba nahlížet do soudní praxe, vykládat jednotlivá díla tak či onak.

Například podle praxe orgánů činných v trestním řízení lze práce související s instalací individuálních klimatizací na fasádách obytných domů provádět s omezením pouze ve vztahu k památkám kulturního dědictví nebo zjištěným památkám kulturního dědictví; instalace klimatizací není rekonstrukcí nebo přestavbou prostor, k jejichž realizaci je třeba příslušné povolení příslušných orgánů. Tento závěr byl učiněn v rozhodnutí Rozhodčího soudu města Moskvy ze dne 10.04.2020. dubna 40 ve věci č. A90785-2019/XNUMX.

Klimatizační systém je ve skutečnosti instalován uvnitř, protože má vnitřní jednotku, která funguje pro účely chlazení. Demontáž sporné nemovitosti v důsledku oddělení vnějších jednotek klimatizací povede k tomu, že systém přestane existovat jako jedna komplexní věc, vhodná pro následný provoz a instalovaná v prostorách samostatného vlastníka. (Usnesení Rozhodčího soudu Východosibiřského distriktu ze dne 15.10.2019. října 19 ve věci A18807 -2018/XNUMX).

Podívejme se na další příklad. Samotná instalace kotle podle soudní praxe není rekonstrukcí. Pokud je však instalace kotle doprovázena významnými změnami ve službách, kvalifikuje se to jako reorganizace.

Jednotný program pro bydlení a komunální služby
Načítání bytových a komunálních služeb, účetnictví, práce s obyvateli, výměna s GIS bydlení a komunální služby

V jednom z případů došlo při instalaci kotle k přezbrojení teplovodního systému propojením stoupačky kuchyně a stoupačky v koupelně potrubím. Soud to považoval za reorganizaci (rozhodnutí Okresního soudu Sovětskij v Nižním Novgorodu č. 2-732/2019 ze dne 05.08.2019. XNUMX. XNUMX).
V jiném případě byl pro zlepšení komfortu bydlení v kuchyni upraven zádveřní otvor v místě okenního otvoru, byla demontována kamna na topení a instalován ohřívač, instalován bojler na teplou vodu. I toto soud považoval za reorganizaci (rozhodnutí Městského soudu Gusevsky Kaliningradské oblasti ve věci č. 2-282/2019 ze dne 09.09.2019. XNUMX. XNUMX).

Přestavba obytných prostor může zahrnovat: stěhování a demontáž příček, stěhování a uspořádání dveří, rozčlenění nebo zvětšení vícepokojových bytů, uspořádání dalších kuchyní a koupelen, rozšíření obytného prostoru pomocí pomocných prostor, odstranění tmavých kuchyní a vstupů do kuchyní přes byty nebo obytné prostory. ubikace, úprava nebo dovybavení stávajících vestibulů (bod 1.7 Pravidel č. 170).

Poměrně často se setkáváme se situací, kdy častým příkladem sanace je odstranění stěny na balkoně se současnou instalací radiátorů na balkoně. Často to vyžaduje jak reorganizaci, tak přestavbu předepsaným způsobem.

Co je možné a co ne?

Za prvé, jakékoli reorganizační a sanační akce vyžadují koordinaci (změny technického pasu prostor v bytovém domě). Kromě toho by přestavba a přestavba neměla vést k narušení pevnosti nebo zničení nosných konstrukcí budovy, narušení provozu inženýrských systémů a (nebo) zařízení na ní instalovaných, ke zhoršení bezpečnosti a vzhled fasád, porušení protipožárních zařízení (bod 1.7.2 Pravidel č. 170).

Rovněž není povolena přestavba bytů (místností), která zhoršuje provozní a životní podmínky všech nebo jednotlivých občanů domu či bytu (bod 1.7.3 Pravidel č. 170). Například není možné vyrobit kuchyň z ložnice, protože kuchyně má určité požadavky stavebních předpisů a kuchyně v ložnici může porušovat práva sousedů s pachy.

Běžná porušení, se kterými se v práci setkáváme, jsou často:
— odstranění radiátoru na balkon (bez řádné izolace balkonu dle projektu);
— připojení samostatného inženýrského zařízení obcházejícího měřicí zařízení;
— organizace vytápěných podlah uvnitř místnosti, napájené stoupačkou teplé vody (tak, aby ochlazená teplá voda šla zpět; proto se doporučuje kontrolovat koupelny obyvatel naboso).

Všechny tyto příklady jsou v zákoně označovány jako „neoprávněné připojení“ (přímé nebo obcházení měřicích zařízení), které není povoleno a je penalizováno. Pokud bude identifikován, bude viník povinen provést práce na obnovení předchozího schématu připojení.

Nejvyšší soud Ruské federace ve svém rozhodnutí ve věci č. AKPI20-105 ze dne 20.05.2020. května XNUMX uvedl, že neoprávněné připojení má za následek nejen skutečné ztráty organizace zásobující zdroje v podobě nezaplaceného spotřebovaného objemu komunálního zdroje, ale také další negativní důsledky, včetně pro spotřebitele žijící v bytovém domě, jakož i pro předplatitele připojené k systému centralizovaného zásobování zdroji. Postavení soudu je spíše jednostranné, protože ztráty nesou pouze poskytovatelé zdrojů, ale především řídící organizace v podobě nadměrné spotřeby komunálních zdrojů obecným domem.

Zodpovědnost za rekonstrukci a přestavbu

Z hlediska odpovědnosti za rekonstrukci a sanaci lze rozlišit několik složek.

1. Správní odpovědnost je definována v čl. 2 odst. 7.12. 2000 zákoníku o správních deliktech Ruské federace („Porušení pravidel pro užívání obytných prostor. Neoprávněná rekonstrukce a (nebo) přestavba prostor v bytovém domě“) a znamená pokutu pro občany ve výši 3500 do 40000 rublů, pro právnické osoby — od 50000 XNUMX do XNUMX XNUMX rublů. (pokud je vlastníkem prostor právnická osoba).

2. Požadavek na odstranění věcné škody. Osoba, která povolila neoprávněnou reorganizaci a dovybavení, je povinna uvést tuto místnost do předchozího stavu (1.7.4 vyhlášky č. 170). V případě zjištění neoprávněného připojení je řídící organizace povinna vypracovat zákon o identifikaci takového připojení a zaslat spotřebiteli oznámení o nutnosti odstranění neoprávněného připojení (bod 62 nařízení č. 354). Současně může takový příkaz vydat inspekce bydlení, pokud skutečnost reorganizace nebo přestavby odhalila.
3. Pokuty od řídící organizace (nebo poskytovatele zdrojů) se týkají pouze reorganizace z hlediska neoprávněného připojení.

Na základě zákona o zjištění neoprávněného připojení účtuje poskytovatel veřejných služeb (buď řídící organizace nebo poskytovatel zdrojů) dodatečné poplatky za komunální služby pro spotřebitele, v jehož zájmu bylo takové připojení provedeno, za veřejné služby spotřebované bez řádné účetnictví.

V tomto případě by měly být účtovány dodatečné poplatky na základě objemu energetického zdroje, vypočítaného jako součin výkonu neoprávněně připojeného zařízení (pro zásobování vodou a kanalizací — na základě průchodnosti potrubí) a jeho zaokrouhlení chod hodin. Při výpočtu se použije norma s rostoucím faktorem 10 (podle počtu vlastníků nebo obyvatel) po dobu nejvýše 3 měsíců předcházejících měsíci, ve kterém bylo takové připojení zjištěno (čl. 62 Pravidel č. 354). ). V každém výpočtu jde o velmi významnou částku.

Legislativa týkající se nepovolených rekonstrukcí a sanací je na cestě postupného zpřísňování. Soudní praxe však umožňuje různé výklady jednání, které lze přičíst reorganizaci. Kromě toho se soudy zpravidla dohodnou na reorganizaci a sanaci po skutku (s výhradou dalších požadavků). Pro řídící organizaci je důležité, aby jakákoli reorganizace a sanace nenarušovaly architektonický vzhled domu, udržovaly správnou energetickou bilanci a neporušovaly práva ostatních spotřebitelů.

Autor: Pavel Kuznetsov, správce bytových domů, autor knihy «Management bytového domu: referenční kniha pro správce domu», učitel na Ruské škole managementu, Ph.D.
Web: pavelkuznetzov.ru

5 chyb při přestavbě, které by mohly vést k tomu, že o ni přijde váš byt

Přestavba bytu je cenově nejdostupnější a tedy oblíbený způsob, jak zlepšit své životní podmínky. Neměli bychom však zapomínat, že na tom často závisí bezpečnost bytového domu. I drobný zásah do konstrukce stavby může mít pro majitele dost vážné následky — finanční i právní. Situace, kdy přestavbou riskujete ztrátu domova, jsou v kartách RBC Real Estate.

Rekonstrukce bez projektu a povolení

Podle Zákona o bydlení Ruské federace se přestavba bytu provádí pouze po dohodě s orgány místní samosprávy a na základě jejich rozhodnutí. Jakékoli změny konfigurace obytných prostor musí být uvedeny v jeho technickém pasu. „Pokud orgány státního bytového dozoru nebo obecní bytové kontroly odhalí skutečnost sanace, nebude toto porušení jen tak ignorováno a na porušovatele bude uplatněna široká škála donucovacích opatření – od vydání příkazu a vyvození odpovědnosti za jeho nedodržení. násilně zabavit přestavěné prostory u soudu a prodat je v dražbě,“ říká Taťána Trofimenko, zástupkyně Evropské právní služby. Radou všech právníků je vypracovat s architektem projekt přestavby a nechat jej schválit bytovým inspektorátem. Pokud byla přestavba bytu provedena, byť nezákonně, ale v rozumných mezích, lze takové změny legalizovat, pokud existuje kladný závěr stavebního průzkumu. K tomu je třeba podat na magistrátu žalobu s požadavkem na zachování bytových prostor v přeplánovaném stavu. V Moskvě úřady udělaly určité ústupky ohledně schvalování menších přestaveb. Lze je dohodnout předložením technické zprávy od projekční organizace, která má schválení SRO, spolu se žádostí o schválení a technickým pasem předělaných bytových prostor. Schválení přestavby poskytnutím technické zprávy však nezbavuje vlastníka bytu administrativní odpovědnosti za nelegální přestavbu, připomíná Dmitrij Tomko, vedoucí praxe bytového práva a sociálních vztahů Národní právní služby „Amulex“.

Převod „mokrých“ zón na „suché“.

Nejčastějším příkladem přestavby je přesun tzv. „mokrých“ prostor (kuchyň, koupelna a WC) do prostor bytu, které nejsou určeny k vybavení vodovodem a kanalizací. Například na území Altaj jeden z obyvatel bytového domu spojil kuchyň, koupelnu, toaletu a chodbu do jedné místnosti. „V nově vzniklé místnosti byl instalován sprchový kout, který je umístěn nad kuchyní bytu, ložnice bytu byla předělána na kuchyň s dřezem, kanalizací a vodovodním potrubím. Krajský soud nařídil majiteli uvést byt do původního projektovaného stavu a protinávrh vlastníka bytu na zachování prostor v předělaném stavu byl zamítnut,“ uvádí příklad Dmitry Tomko. Nejsou zde poskytnuta žádná alternativní řešení — podle bytového řádu nelze nad pokoje umístit koupelnu (sprchový kout), toaletu a kuchyň.

Změna fasády budovy

Ruská legislativa v oblasti bydlení zakazuje přestavbu obytných budov a bytů, což může vést ke zničení nosných konstrukcí budovy, narušení provozu inženýrských systémů a také ke zhoršení bezpečnosti a vzhledu fasád. Samostatně je třeba poznamenat, že sanace se provádí v bytových domech, které mají památkově chráněný status. To vyžaduje další souhlasy orgánu památkové ochrany. Například v Petrohradě majitel vybavil dům — kulturní památku — dalšími balkony, změnil design střechy podkroví a vytvořil další dveře v jedné z místností, říká Dmitrij Tomko. Tím objekt ztratil svůj původní vzhled a původní dispozici. Rozhodnutím soudu byl byt majiteli zabaven a dán do dražby.

Kombinace pokoje s balkonem a lodžií

Další častou možností přestavby bytu je spojení balkonu/lodžie s pokojem nebo kuchyní. Navíc převod výše uvedené kuchyně na balkon může být soudem posuzován nejen jako přestavba, ale i jako rekonstrukce zařízení. Podle zákona vyžaduje taková změna v konfiguraci bytu povinný souhlas inspekce bydlení, protože může vést k poškození sousedních bytů a celé budovy. Dmitrij Tomko uvádí příklad jednoho z obyvatel bytového domu v Primorye, který demontoval okenní parapet v obývacím pokoji, aby umožnil přístup na nepovolený balkon. „Majitel svou demontáží příčky, jejíž část se nacházela pod stropním trámem, poškodil budovu a učinil sousední byt neobyvatelným, a následně vedl k nucenému zabavení předělaných prostor,“ říká právník.

Připojení technických prostor

Často se majitelé bytů rozhodnou zlepšit své životní podmínky nelegální přístavbou technických prostor, které jsou společným majetkem všech obyvatel bytového domu. Zpravidla mluvíme o podkroví, skladovacích místnostech a méně často o technických místnostech. Bytový zákon stanoví jasný postup při přestavbě a rekonstrukci bytových prostor v bytovém domě, včetně schvalování těchto změn. Dále platí i Pravidla užívání bytových prostor. Za porušení tohoto příkazu je poskytována správní odpovědnost, a to až do nuceného zabavení předělaných prostor u soudu a jejich prodeje v dražbě. Propojit takové prostory s bytem je možné, k tomu je však kromě projektu odsouhlaseného inspekcí bydlení nutný souhlas všech vlastníků — musí být doložen v zápisu z valné hromady. Kromě toho je nutné plně dodržovat procesní aspekty stanovené v článcích 44–48 kodexu bydlení RF, a nikoli banální sběr podpisů, upozorňují právníci. Po technickém přičlenění půdní vestavby nebo komory k bytu a zprovoznění je nutné zapsat vlastnictví.