Rekonstrukce Dva byty v jednom: interiér v činžovním domě k pronájmu v domě

Jak proměnit byt o velikosti 60 m² na dva byty k pronájmu

Olga Isaeva, zakladatelka designové kanceláře STUDIO 36, udělala tento projekt pro sebe. Byty byly zakoupeny za denní pronájem.

„Když jste zákazníkem vy sami, pak je to na jednu stranu velmi jednoduché, protože nikdo neví lépe než vy, co chcete. Ale na druhou stranu je to naopak velmi těžké, protože na sebe a své jednání jsou kladeny ty nejvyšší nároky a nápadů, jak projekt zlepšit, je nekonečný proud,“ říká Olga.

Bydlení by podle designéra mělo být maximálně funkční, s nevšedním designem a prostředím napomáhajícím relaxaci a inspiraci, aby měl host pocit, že je v drahém hotelu.

Zpočátku byla plocha bytu něco málo přes 60 m2. Designérka se rozhodla rozdělit jej na dvě samostatné obytné části a propojit je se společnou prádelnou.

Díky výšce stropu 4,7 m mají oba byty pódium – druhé patro, kde se nachází ložnice.

„Tento projekt pro nás nebyl snadný: oblast je malá a museli jsme vynaložit velké úsilí, abychom dali všechny Tetris dohromady. Vzhledem k tomu, že jsme dispozičně promýšleli i ve fázi stavby domu, dohodli jsme se s developerem ihned na osazení samostatných vchodových dveří do druhého bytu a dohodli se i na přestavbě,“ říká projektant.

Vzhledem k tomu, že v Moskvě je málo slunečných dnů v roce, byly do interiéru vybrány světlé odstíny se zlatými akcenty. Ve výzdobě byly použity přírodní materiály: mramor, přírodní dřevo; Mikrocementové stěny a podlahy byly doplněny mosaznými vložkami. Zvláštní pozornost si zaslouží „zlatá“ stěna – ztělesnění dlouholeté myšlenky designéra, na kterou se v jiných projektech neodvážila. Olga se domnívá, že ačkoli se technika zdá být příliš, ve skutečnosti tak tento prvek nevypadá, naopak působí docela klidně.

Každý metr projektu je promyšlený, obytný prostor je organizován tak, aby i přes malou plochu bylo místo pro vše, co potřebujete.

Na chodbě jsou otevřené věšáky na svrchní oděvy. Podle návrháře je to pohodlné: host si v uzavřené skříni nic nezapomene. Z chodby se dostanete do prádelny.

Kuchyň obsahuje lednici, mrazák, troubu, mikrovlnnou troubu, varnou desku, digestoř, myčku, dřez s průtokovým vodním filtrem, úložný prostor na nádobí a kuchyňské náčiní.

Naproti kuchyni je koupelna s prostorným sprchovým koutem a tropickou sprchou.

Dále se ocitneme v obývacím pokoji, kde je TV kout a plnohodnotná dvousedačka, kterou lze rozložit na dvě lůžka. Za pohovku umístili stůl, kde můžete obědvat a pracovat na notebooku.

Ve druhém patře udělali ložnici s postelí na plovoucím podstavci, našli místo i pro policový díl a panoramatickou koupelnu s chytrým sklem pokrývajícím celou stěnu. Když se dotknete dotykového spínače, průhledné sklo zmatní – a naopak. Zatímco budete relaxovat ve vaně, můžete obdivovat výhled na město.

Vzhledem k tomu, že formát apartmánu nezahrnuje dlouhodobé pobyty hostů, není zde mnoho polic a věšáků. Úložný systém se skládá ze dvou malých zón, jejichž vybavení je stejně jako významná část nábytku vyráběno na zakázku.

Dekor vybírala stylistka Alexandra Pylenková, se kterou Olga dlouhodobě spolupracuje a s její pomocí navrhla nejeden objekt. „Věříme jí a víme, že i s malým rozpočtem Sasha vyplní interiér elegantními detaily a dodá mu útulnost,“ říká autor projektu.

Designér je s výsledkem velmi spokojený a pravidelně dostává pozitivní zpětnou vazbu od hostů, z nichž mnozí zde nejsou poprvé.

Autor projektu: Olga Isaeva, STUDIO 36
Fotograf: Anton Likhtarovich
Stylistka: Alexandra Pylenková
Autor textu: Tatyana Karabanova

Dva byty od jednoho

Někdy se majitelé potýkají s potřebou vytvořit dva byty z jednoho stávajícího. To může být způsobeno rodinnými okolnostmi nebo touhou pronajmout část bytu. No, nebo touha zdvojnásobit počet pronajímaných nemovitostí. To je přesně ten případ, který tento článek zkoumá.

Je jasné, že takový trik nebude fungovat se starým „Chruščovem“. Ale u bytů v nových budovách (zejména s „otevřeným plánem“) se to může stát. Slova „volná dispozice“ dávám do uvozovek, protože ve skutečnosti takové byty dispoziční řešení již mají, stejně jako mokré zóny. Je to jen to, že vývojář nepostavil oddíly a prodal jeden prázdný svazek. To usnadňuje rozdělení prostoru na nové místnosti, ale nevylučuje dodržování pravidel přestavby. O některých se zde krátce zmíním, ale podrobněji jsou rozebrány v článku „Požadavky na přestavbu bytů“ (odkaz bude na konci textu).

Hlavními faktory určujícími možnost přestavby jsou dostupnost dostatečného prostoru a umístění vlhkých ploch a oken. Vše je zde stejné jako při přidání další místnosti ke stávajícím. (Viz článek „Jak z jednopokojového bytu udělat dvoupokojový a z dvoupokojového bytu třípokojový, odkaz na konci).

Zadání návrhu a počáteční data

V zadání návrhu tohoto zařízení zákazník uvedl, že potřebuje malou garsonku a samostatný dvoupokojový byt. To znamená, že z jednoho potřebujeme udělat dva byty. Samozřejmě jsme mluvili o plánování a funkčním oddělení, a ne o právním. Podle dokumentů zůstal byt jednou jednotkou. Nový layout ale musel oficiálně projít kolaudačním řízením. Dostupná plocha a umístění oken umožnilo tyto požadavky splnit.

V původní podobě byl byt obdélníkový pokoj o výměře 70 m2. Mokrá část zahrnovala dvě koupelny a prostornou 17metrovou kuchyň-jídelnu. Obytná plocha byla necelých 34 m2 a měla tři okna. Což umožnilo udělat z něj až tři místnosti.

Bylo rozhodnuto, že malá koupelna a kuchyň-jídelna se stane garsonkou a velká koupelna, chodba a celý obývací prostor samostatným bytem. Ze stávající chodby se stalo vnitřní zádveří, do kterého se otevíraly dveře nových bytů.

Podotýkám, že je nemožné oficiálně proměnit kuchyň v obývací pokoj. Proto zůstala uvedena jako kuchyně-jídelna. A protože do kuchyně se z koupelny nedá dostat, objevil se mezi nimi malý zádveří.

Poznámka: zákaz přímého přístupu do kuchyně z koupelny vybavené toaletou byl obsažen v článku 3.9 SanPiN 2.1.2.2645-10. Na konci roku 2020 ruská vláda usnesením č. 1631 okamžitě zrušila 111 sanitárních a epidemiologických dokumentů, včetně tohoto. Nové normy, které by je nahradily, dosud nebyly přijaty. Ve své práci proto nadále vycházím z nejnovějších existujících pravidel.

Taková předsíň se zde však měla objevit v každém případě. Zákazník si přál, aby kromě společné chodby měl každý byt i svou.

Verze náčrtu rozvržení

První návrhová verze přestavby předpokládala posunutí stávajících vstupních dveří do bytu o 50 cm do strany. Návrh domu a pravidla přestavby to umožnily. A samotné přemístění vstupu umožnilo rozšířit malou koupelnu a zpříjemnit její užívání. S koordinací takového pohybu vchodových dveří jsem již měl zkušenosti.

Bohužel se v tomto případě ukázalo, že vše není tak jednoduché. Ne vždy je možné kvůli byrokratickým postupům realizovat to, co je z pohledu předpisů legální. Zeď, ve které se nacházel vstupní otvor, byla společným majetkem. K legitimizaci jakékoli změny je nutné sesbírat podpisy 75 % vlastníků domů. Jenže v Moskvě se značná část bytů v novostavbách kupuje jako investice, stojí roky bez rekonstrukce a majitel může být z úplně jiného regionu. S přihlédnutím k tomu se takový sběr podpisů mění v nereálný postup. Vchod do bytu tedy musel být ponechán na místě.

Možnost mezilehlého rozvržení

Proto byla navržena možnost instalace druhé koupelny v prostoru bývalé chodby. Pravidla to umožňují. Vše, co musíte udělat, je nainstalovat vodovodní čerpadlo.

Tato možnost se zdála zákazníkovi zajímavá, ale po chvíli přemýšlení se rozhodl omezit se na jednu koupelnu.

Finální verze projektu „Dva byty od jednoho“

Možnosti rozšíření koupelny byly ve finální verzi velmi mizivé. Podařilo se však umístit umyvadlo, toaletu a sprchu.

V důsledku toho jsme dostali studio o rozloze 20 m43. a dvoupokojový byt o výměře 12 mXNUMX. s ložnicí XNUMX metrů.

Pokud jde o design interiéru, byly vyrobeny dvě možnosti: béžová a oranžová. Zákazník zvolil druhou možnost. Jak řekl: „Takhle je to zábavnější.“

Studio (20 m2)

Prostor studia (bývalá kuchyň) obsahuje dřez, varnou desku, vestavnou troubu, myčku, lednici a pračku. U okna je velký stůl, který je využíván jak jako jídelna, tak i jako pracovní místo. Nad stolem je televize.

Místo na spaní je prezentováno v podobě třímístné rozkládací pohovky. Nedaleko byla velká šatní skříň. Druhá, menší skříň se nacházela na chodbě ateliéru.

Dvoupokojový byt (43 m2)

Hlavním problémem u dvoupokojového bytu bylo umístění další kuchyně. K tomu je nutné vytvořit nějakou novou technickou místnost. Například prádelna. Může být umístěn buď v hranicích stávající vlhké oblasti, nebo na chodbě či skladu.

kuchyňský kout

V tomto případě bylo umístění „prádelny“ do chodby nepohodlné, od té doby se kuchyně stala průchozí. Část větší koupelny byla proto přidělena pro prádelnu. To neovlivnilo jeho funkčnost. Pohodlně se v něm stále nachází umyvadlo (s pračkou pod ním), toaleta a vana. A vyhrazená prádelna stačila pro kuchyňský dřez, elektrickou varnou desku a myčku. Dodávka vody a kanalizace jim byla oficiálně dohodnuta.

Ale nemůžete kombinovat kuchyňské a koupelnové digestoře. Proto byl protažen za strop chodby k výfukové šachtě studiové kuchyně. To si vyžádalo instalaci potrubního ventilátoru, který se dnes v novostavbách často instaluje standardně. Vstup do šachty byl proveden zpětným ventilem, aby si oba kryty vzájemně nepřekážely při práci.

Umístění plynového zařízení do druhé kuchyně je absolutně nemožné. To zde ale nebylo požadováno. Všechna kamna v domě byla původně elektrická.

V prostoru, který byl již označen jako obývací pokoj, byla umístěna lednice, vestavná trouba, mikrovlnná trouba, kuchyňské linky a jídelní stůl. Navzdory přítomnosti tří oken bylo rozhodnuto rozdělit obytnou část bytu pouze na dvě místnosti: prostorný obývací pokoj (také známý jako kuchyň-jídelna) a ložnici.

Obytná plocha

V obývacím pokoji je třímístná sedací souprava, šatní skříň, plnohodnotné pracovní místo a TV na stěně se skříňkou.

ložnice

Ložnice bytu se ukázala být o něco méně než 12 m2, ale kvůli dvěma celoplošným oknům se zdá větší. Je zde manželská postel, TV se skříněmi a šatními skříněmi a šatní skříň.

Další poznámky

Kromě společného elektroměru a vstupního rozvaděče dostal každý byt další soukromý elektroměr a desku s nainstalovaným relé omezujícím výkon. Nebudou tak žádné konflikty ohledně proporcí plateb účtů za elektřinu. Každý apartmán má také vlastní internetovou síť a Wi-Fi.

Projekt byl proveden v režimu vzdáleného návrhu, protože zákazník byl celou dobu v jiném regionu. Komunikace probíhala přes internet a jediný okamžik, kdy jsem zákazníka viděl, bylo po jeho příjezdu do Moskvy na schůzce k výběru dokončovacích materiálů.

Projekt byl oficiálně schválen, získal potřebná povolení a byl uveden do praxe.

Zákaznická zpětná vazba:

„Německého Petroviče jsme oslovili poprvé, cílem byl komplexní návrh bytu s vizualizací s tím, že 3pokojový byt v novostavbě bude potřeba rozdělit na dva samostatné. Výsledek předčil očekávání, protože kromě návrhu jsme dostali spoustu kompetentních rad ohledně instalace a oddělení veškerého inženýrství (elektrika, slaboproud, vodovod a kanalizace). Rychlost a snadnost pochopení našich „přání“, přísné dodržování termínů, znalost stavebních zákonů a předpisů, smysl pro detail, to vše a mnohem více zanechalo jen velmi příjemný dojem ze spolupráce. A to vše na dálku. A během jediného osobního 3hodinového setkání ve specializovaném obchodním centru jsme s Germanem Petrovičem vybrali všechny hlavní dokončovací materiály. Toto společné dílo rozhodně není poslední, opět se Vám ozveme! Díky moc!“