Jak renovovat od developera

„Byla tam díra ve zdi“: jak renovujeme 40 m² europokojový byt a už jsme utratili více než 4 miliony

Opravy, které stojí stejně jako samotný byt, jsou novou realitou.

Zvlášť když developeři dodají domy s ošklivými a nepohodlnými interiéry, ve kterých nechcete bydlet. Čtenář Tinkoff Magazine vyprávěl, jak si s manželem koupili byt v novostavbě za 4,13 milionu rublů a proč už za pár let utratili stejnou částku na renovaci. Ale ještě to není hotové.

Toto je komunitní příběh. Redaktoři kladli otázky, pečlivě upravovali a navrhovali podle standardů časopisu

pravěk

obklopil jsem se pohodlím

Žijeme v Leningradské oblasti, v Gatčině, můj manžel se zde narodil a vyrostl. V prvních letech manželství jsme si uvědomili, že si ani s hypotékou nemůžeme finančně dovolit byt v pro nás výhodné lokalitě. Ale žít v Gatchina a strávit hodinu nebo více na cestě do jeho kanceláře a mé práce bylo zbytečné. A můj manžel musí cestovat do práce pouze autem;

Do roku 2019 se naše finanční situace zlepšila a přemluvila jsem manžela, aby znovu přemýšlel o hypotéce. Nakonec vše zvážil a souhlasil.

Newsletter T-F o bytech a domech

Life hacky o koupi, renovaci a pronájmu domu – ve vaší schránce jednou za dva týdny. Zdarma
Přihlásit se
Přihlášením k odběru souhlasíte s podmínkami přenosu dat a zásadami ochrany osobních údajů

Hledání a koupě bytu

Kancelář mého manžela se nachází dvě stanice metra od centra Petrohradu, takže jsme hledali byt blíže k práci. Navíc v docházkové vzdálenosti od metra, aby pro mě nebyl problém vrátit se domů po svých, jelikož autem nejezdím a ani to neplánuji.

Chtěli jsme koupit byt v novostavbě. Můj manžel se zabývá stavebnictvím, a proto ví, které developery určitě neoslovíme. Vybral si z těch, kterým podle jeho názoru mohl věřit, a nechal žádosti na několika realitních stránkách. Jako nejpříčetnější se podle něj ukázal pouze jeden realitní makléř. Nabídla nám tři možnosti. Odmítli jsme developery „Settle City“ a „Residential Complex Piter“, takže zbývala pouze jedna možnost ve čtvrti Něvskij v rezidenčním komplexu „Elizarovsky“.

Náš byt v Gatčině má rozlohu 56 m² a pro nás dva s kočkou je objektivně velký. Samotný úklid zabere spoustu času, tak jsme chtěli koupit něco menšího. Prohlédli jsme si pár vhodných bytů ve vybraném rezidenčním komplexu a rozhodli jsme se pro dispoziční řešení „vesty“.

Náš nový dům měří 40 m² a má tvar písmene „T“: ložnice a kuchyně jsou naproti sobě. To stálo více než obvyklé uspořádání, ale vyhovovalo nám to lépe: můžete jít do různých koutů a dělat si vlastní věci, aniž byste se navzájem rušili nebo kontaktovali, pokud chcete soukromí.

Tento byt se nachází v 17. patře 20patrové budovy a stojí 4 130 000 RUB. První splátka hypotéky byla 570 000 rublů. Úroková sazba je asi 10%, měsíční platba je 42 000 rublů, ale snažíme se zaplatit 45 000 rublů. Dokončení přišlo jako dárek.

Pohled z okna našeho bytu

Najít byt netrvalo déle než pár měsíců, s přihlédnutím k tomu, že jsme měli ještě čas odjet na dovolenou. Nejpozoruhodnější pro nás bylo, že jsme koupili nemovitost ve stejné oblasti, kde jsem bydlela, když můj vztah s manželem teprve začínal. Jeho kancelář v té době byla na jiném místě, takže asociace jsou čistě romantické. V roce 2010 jsem si ani nedokázal představit, že život dopadne tímto způsobem.

Dohoda byla uzavřena s agentem, vše proběhlo rychle a bez připomínek. Byt ale dlouho nemohli přijmout. Většina obyvatel podepsala dokumenty v listopadu až prosinci, my jsme je podepsali na konci dubna.

Měli jsme list a půl připomínek, většinou drobných. Nejdůležitější byl mrazivý kout. Stavaři tvrdili, že připomínky vyloučili, ale ve skutečnosti ne. Při opětovném přejímce jsme věděli, že vše předěláme, takže jsme neměli žádné stížnosti ani chuť developera žalovat. Jen jsem tím nechtěl ztrácet čas a nervy.

Jak renovovat renovaci od developera s nízkým rozpočtem: případová analýza a poradenství při návrhu

Oprava je dlouhý, nervózní a nákladný proces. Proto při nákupu bytu v novostavbě mnozí volí hotovou bílou krabici. Zeptali jsme se kupujících a interiérových designérů na výhody a nevýhody „bílé krabice“ od developerů.

Co je bílá krabice

Pro různé vývojáře je formát předběžného dokončení bílého pole mírně odlišný, ale v zásadě předpokládá totéž:

• přítomnost vnitřních stěn a jejich pokrytí omítkou a tmelem;
• elektroinstalace inženýrských sítí, elektroinstalace komunikací (instalace elektroinstalace, vodovodu, topení a kanalizace);
• stropy jsou natřené nebo již mají podhledy;
• v koupelnách byla provedena hydroizolace vlhkých prostor, byla instalována toaleta, vana nebo sprcha;
• v koupelně, kuchyni a prostoru vstupních dveří je dlažba;
• jsou připraveny závěry pro instalaci vodovodního potrubí a pračky;
• instalována okna a parapety;
• tam jsou radiátory topení;
• jsou tam vstupní dveře.

Kvalita, vybavení a cena bílých boxů se mezi vývojáři liší v závislosti na třídě bydlení. V průměru může dokončení bytu stát kupujícího dodatečnou částku od 500 tisíc do 3,5 milionu rublů a více k jeho ceně. V komfortním segmentu jsou stěny často dodávány s tapetami připravenými k malování, v business segmentu může služba zahrnovat vyhřívané podlahy, dodatečný hluk a hydroizolaci.

Výhody a nevýhody bílé krabice

Kupující o bílé krabici

Maria Pylaeva

Koupil jsem 3pokojový byt s bílou krabicí v rezidenčním komplexu Stolichnye Polyany od developera PIK. Majitelé původně neplánovali investovat do oprav, ale po prohlídce zjistili závady, které bylo důležité před nastěhováním do nemovitosti odstranit. Výsledkem bylo, že renovace od vývojáře stála rodinu 550 tisíc rublů.

Problémy, kterým jsme čelili

• Všechny byty dodávané v budově se lišily kvalitou provedení. Je to jako ruská ruleta. My jsme měli větší štěstí, ale například u našich sousedů jsou rozdíly v úrovni podlahy 3 centimetry. V důsledku toho budou developera žalovat a podlahy znovu položit. Dalším rysem tohoto rezidenčního komplexu jsou podhledy, v mnoha bytech došlo při otevření okna k „nasátí“ stropu, protože byl zpočátku špatně instalován. S takovým problémem jsme se ale nesetkali.

• Mezi hlavními rekonstrukcemi jsme museli vyměnit všechny dveře a soklové lišty. Dveře vypadaly nereprezentativně a velmi chatrně. Po jejich výměně se bydlení okamžitě proměnilo. Náklady na to činily asi 150 tisíc rublů. Při výměně soklových lišt jsme narazili na problém zakřivených stěn – široké soklové lišty vypadají vždy skvěle, ale jejich položení na nerovný povrch se ukázalo jako extrémně obtížné.

Druhým velkým nákladem je kompletní výměna dlažby na podlaze. Byl poklepán na několika místech, což znamenalo, že malta byla špatně vyrovnána a dlaždice k ní těsně nepřiléhala a zanechávala mezery. Výměna dlaždic v chodbě, kuchyni a dvou koupelnách stojí 100 tisíc rublů. Teplé podlahy v koupelnách – 25 tisíc rublů.

• Stěny byly nerovné a bylo to znát. Ale nevyrovnali jsme je, protože je to drahý proces. Vystačili jsme si s dekorem: přidala jsem grafické návrhy pro skrytí nerovností a dřevěné lamely v předsíni – chrání povrch stěny před poškrábáním. Některé stěny musely být vymalovány.
• Museli jsme vyměnit elektroinstalaci a vyrobit nové zásuvky. V důsledku toho tyto aktualizace stojí 50 tisíc rublů.

• Provedli jsme kompletní výměnu vodovodních armatur: kohoutky a přívod potrubí k nim, jímky. To vše bylo z ekonomického segmentu, modely byly zastaralé a navíc se špatně šroubovaly, všechno se nějak třáslo. Stálo to 70 tisíc rublů.
• Provedena částečná výměna osvětlenía to v koupelně.

Návrhářské tipy pro předělání bílé krabice

Co je potřeba ve finální úpravě od vývojáře přepracovat a s čím se smířit, i když jsou nedostatky? — Stavební expertizy od projektanta nebo renovační firmy pomohou odpovědět na tuto otázku. Pokud před nastěhováním do bytu objevíte skryté vady, ušetříte tím svůj rozpočet na budoucí úpravy.

Kirill Kostěev

architekt-designér

Více než 10 let zkušeností v oblasti architektury a interiérového designu. Aktuálně pomáháme zákazníkům s přestavbou renovace bílého boxu v 3pokojovém bytě od developera PIK v rezidenčním komplexu Šeremetěvskij.

S jakými problémy se moji zákazníci setkali?

• Při kontrole kvality stěn v koupelnách se ukázalo, že byly vyrovnány kusy nařezané sádrokartonové desky, což je nepřijatelné. Jakákoli mezera, jakékoli odtlakování konstrukce s sebou přináší problémy spojené s akustikou. Lidé to obvykle necítí, ale specialisté si toho mohou všimnout.
• Na skle byla velká mechanická poškození a některé mechanismy vyžadovaly seřízení, takže bylo nutné vyměnit okna. Okna ve všech pokojích byla kvalitní, dvojitá, ale už vypadala opotřebovaně. Navíc nebyly vyrovnány svahy a nebyly zcela omítnuty okenní otvory.

• Základní zásuvky byly levné, vyrobené v Číně. Byly nahrazeny dražšími. Navíc jsem nebyl spokojený s jejich chaotickým umístěním. Logicky je potřeba je instalovat pod pracoviště a většina zásuvek byla umístěna podél podlahy v krocích po jednom a půl metru.
• Musel jsem předělat spínačeprotože byly vzhůru nohama. Teoreticky, když rozsvítíme světlo a přehodíme vypínač, mělo by být otočeno nahoru, ale tady to bylo naopak – dolů. Jde o drobný detail, ale otravný, který také ovlivňuje celkový dojem.
• Dlaždice, laminát a instalatérské práce byly vyměněny za nové: kvalita prvního byla nízká a vodovodní potrubí bylo zastaralé. Kameninová tulipánová umyvadla do svých bytů už dávno nikdo neinstaluje. Jedná se o možnost „nemocenské“, přijatelnou ve venkovském domě, ale ne v novém městském bytě, pokud jste progresivní člověk a chcete žít v moderním a technologickém prostředí.

• Vchodové a všechny interiérové ​​dveře musely být vyměněny za nové. Byly použity nekvalitní materiály s krátkou životností, vinyl v prvcích dveří se začal odlupovat na začátku rekonstrukce. Vzhled a odhlučnění vstupních dveří bylo nedostatečné.
• Napínané stropy byly demontovány: Nebyla jiná možnost, jak se dostat ke komunikacím a zkontrolovat jejich stav. Kromě toho mnoho obyvatel dává přednost tomu, aby komunikace byla otevřena v tradicích loftového stylu, a je prostě iracionální instalovat podhledy v konečné úpravě.

• Radiátory instalované v povrchové úpravě bílé krabice byly nekvalitní. Byly to zastaralé vlnité plechy. Výměna radiátorů je ale vždy problematický příběh, který vyžaduje čas. Takové věci je potřeba koordinovat se správcovskou společností, což by také zdrželo dobu opravy. Majitelé se zatím nerozhodli je vyměnit, protože rekonstrukce jsou nyní v plném proudu.
• Rozhodli jsme se neřešit problém nerovných zatáček. To je bohužel velmi častý problém, na který narazíte při předfinišování.

Co potěšilo mé zákazníky ve finální úpravě?

• Klimatizace. Nebyly na ni žádné stížnosti. PIK technicky dělá „krabici“ bytu s vysokou kvalitou – z hlediska promyšlenosti a inženýrství je vše skvělé. Mají například odvod kondenzátu z klimatizace do běžné kanalizace. Ne každý to dělá, často to jednoduše vynesou na fasádu a kondenzát je gravitačně odváděn na ulici. Dokončení bílé krabice ale značně trpí, zřejmě kvůli dodavatelům. A to, jak nekvalitně je vyrobeno, někdy šokuje i stavebníky.

Tamara Lungrenová

designér, dekoratér

Často radí zákazníkům ohledně problémů s renovací od vývojáře.

Na co si dát pozor při přebírání bytu od developera

• Často při přijímání bytu nevidíte zakřivení – vše je bílé a krásné. Chcete-li zjistit vady, musíte provést měření: úroveň stěn, stropu, podlahy. To se provádí pomocí laserové vodováhy. Často byt s bílou krabicí v ekonomickém segmentu pronajímá developer s akvarelovým vzorem nebo svislým pruhem na tapetě a dochází k optickému efektu – stěny působí hladce, i když ve skutečnosti nejsou.
• Zcela křivé stěny nejsou vhodnépro vestavěný nábytekleucorrhoea, takže musíte být připraveni na vyrovnání stěn. To platí zejména pro kuchyň. Nejčastěji se nábytek v této oblasti vyrábí na zakázku, takže budete muset odstranit tapetu a zarovnat stěny podle všech pravidel.
• Je třeba pečlivě prozkoumat kvalitu dokončovacích materiálů. To je zvláště důležité, pokud jsou v rodině děti. Levné, neekologické dokončovací materiály mohou obsahovat fenol, který uvolňuje formaldehyd, který je zdraví nebezpečný.

Jak ušetřit peníze při přestavbě bílé krabice

• Je snadné porazit rozpočtové dokončovací materiály textiliemi: Na „papírový“ laminát můžete položit krásný koberec.
• Levné dlaždice lze vylepšit vysoce kvalitní spárovací hmotou: Chcete-li to provést, musíte vyčistit švy a aplikovat spárovací hmotu na bázi epoxidu.
• Zakřivení stěn lze skrýt správně vybraným skříňovým nábytkem. Někdy dosahuje nesoulad mezi stěnami podél zakřivení 10 cm a vestavěný nábytek již nelze objednat, jedinou možností je volně stojící nábytek. Pro malý byt je to problém, protože se zmenšuje prostor pro ukládání věcí, protože skříňový nábytek není tak vysoký jako strop.
• Zakřivení stropu lze pohrát s textiliemi. V mé praxi se vyskytl případ, kdy se výška stropu rozcházela v různých oblastech místnosti o 5 cm. Museli jsme vyrobit závěsy na zakázku: když si koupíte hotové závěsy, zakřivení okamžitě upoutá vaši pozornost, protože jeden okraj závěsy dosáhnou na podlahu a druhé budou trčet ven. Závěsy na míru tuto nerovnost skryly. Ale bez specialisty je nemožné dělat takové věci.
• Pokud v bytě není dostatek zásuvek, můžete provést další připojení ze stávajících.
• V rozpočtových zásuvkách lze vyměnit pouze rámy a mechanismy, ponechání starých zásuvkových krabic.

• Hlavní radou, když je vše v bytě křivé, je toto zakřivení co nejvíce zopakovat pomocí dekoru. Například zavěste římsu ne na úrovni, ale rovnoběžně s křivým stropem. A opakujte všechny nesrovnalosti pomocí materiálů.
• Vodoinstalace může být částečně ponechána stejná, od developera. Například ponechat instalaci se závěsným WC, vyměnit nekvalitní baterie, přepady a ventily.
• Windows lze transformovat s pomocí specialistů. Pokud okna nemají silné mechanické poškození, stačí dotáhnout gumičky a ty spolehlivě ochrání před profouknutím. Při pochybnostech o kvalitě se okna kontrolují termokamerou, která ukazuje stupeň větrání. Zkuste vyměnit těsnění mezi okny, těsnění a kliky. Není nutné měnit rámy a skla.
• Chatrné příčky lze zpevnit hliníkovými hypotékami. Pokud oddíl klepe, znamená to, že je nespolehlivý. Když jsme potřebovali zavěsit zrcadlo a televizi na chatrnou zeď, vyrobili jsme zvlněné výztuhy a dekorativní 3D panely.
• Vady strečového stropu můžete skrýt pomocí dodatečného světla – pseudostopové lampy. Mají jeden spojovací bod a samotné lampy jsou instalovány podél stropu.
• Interiérové ​​dveře budou proměněny díky novému kování. Výměna klik okamžitě dodá dveřím úhledný vzhled.
• Přední dveře lze částečně přestylizovat. Pokud jeho kvalita není uspokojivá a výměna je drahá, stačí pro větší spolehlivost vložit nový válec.