Demolici nelze ponechat: co dělat s nosnými konstrukcemi

Oddělení bytového hospodářství a OGZHN odboru rozvoje bydlení a komunálních služeb Ministerstva výstavby a bydlení a komunálních služeb Ruské federace posoudilo odvolání a v rámci své působnosti podává následující zprávy.

1. Podle části 2 článku 36 Bytového zákoníku Ruské federace (dále jen Bytový zákoník Ruské federace) vlastníci prostor v bytovém domě vlastní, užívají a v mezích stanovených tímto zákoníku a občanského práva, nakládat se společným majetkem v bytovém domě.

Podle pododstavců „c“ a „d“ odstavce 2 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 N XNUMX, složení společného majetku zahrnuje:

c) obepínající nosné konstrukce bytového domu (včetně základů, nosných stěn, podlahových desek, balkónových a jiných desek, nosných sloupů a jiných uzavírajících nosných konstrukcí);

d) obestavující nenosné konstrukce bytového domu obsluhující více bytových a (nebo) nebytových prostor (včetně oken a dveří společných prostor, zábradlí, parapetů a jiných uzavírajících nenosných konstrukcí).

Do společného jmění vlastníků objektu se tak zařazují případné stěny a jiné uzavírací konstrukce (příčky, stropy), nosné i nenosné, které jsou součástí prostor ze společného majetku nebo vnějších obvodových konstrukcí. prostory bytového domu.

Demontáž jakékoli stavební konstrukce uvedené v projektové dokumentaci pro bytový dům a zahrnutá do společného jmění vlastníků prostor domu je zmenšením skladby společné nemovitosti a snížením počtu fyzických osob. předměty a materiály zahrnuté ve společném majetku, jakož i zmenšení úklidové plochy.

Názor, že skladbu společné nemovitosti lze zvýšit při demontáži obklopujících staveb přítomných v areálu ze společného majetku zvětšením plochy těchto prostor o velikost plochy zabrané demontovanou stavbou, je nesprávný, protože fyzicky plocha areálu se nezvětšuje, ale pouze mění pořadí zařízení v takové oblasti uzavíracích konstrukcí (stěny, příčky atd.).

2. Podle odst. 14 čl. 1 Územního zákoníku Ruské federace rekonstrukce investičních projektů (kromě liniových objektů) – změna parametrů investičního projektu, jeho částí (výška, počet podlaží, plocha). , objem), včetně nástavby, rekonstrukce, rozšíření objektu investiční výstavby, jakož i výměny a (nebo) obnovy nosných stavebních konstrukcí investiční výstavby, s výjimkou výměny jednotlivých prvků těchto staveb za obdobné nebo jiné prvky, které zlepšují výkonnost takových konstrukcí a (nebo) obnovu těchto prvků.

Na základě výše uvedené definice je rekonstrukcí demontáž jakékoli obestavující konstrukce (stěny, příčky apod.), která je součástí společného jmění vlastníků prostor bytového domu.

3. V souladu s částí 3 článku 36 bytového zákoníku Ruské federace je snížení velikosti společného majetku v bytovém domě možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v tomto domě prostřednictvím jeho rekonstrukce.

Část 2 článku 40 zákona o bydlení Ruské federace stanoví, že pokud rekonstrukce, reorganizace a (nebo) přestavba prostor není možná bez připojení části společného majetku v bytovém domě, souhlas všech vlastníků bytového domu prostory musí být získány pro takovou rekonstrukci, reorganizaci a (nebo) přestavbu prostor bytového domu.“

V souladu s odstavcem 1 části 2 článku 44 zákona o bydlení Ruské federace patří do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě rozhodování o rekonstrukci bytového domu (včetně jeho rozšíření nebo nástavby). ), o výstavbě přístavků a jiných budov, staveb, staveb, o investičních opravách společné věci v bytovém domě, o použití fondu kapitálových oprav, o rekonstrukci a (nebo) přestavbě prostor zařazených do společné nemovitosti v obytný dům.

V souladu s částí 1 článku 46 zákona o bydlení Ruské federace jsou rozhodnutí stanovená v odstavci 1 části 2 článku 44 zákona o bydlení Ruské federace přijímána většinou nejméně dvou třetin hlasů. celkový počet hlasů vlastníků prostor v bytovém domě.

O rekonstrukci bytového domu, spojené s navýšením skladby společného jmění, se tak rozhoduje na valné hromadě vlastníků prostor bytového domu alespoň dvoutřetinovou většinou. hlasy z celkového počtu hlasů vlastníků prostor.

Zároveň je k provedení rekonstrukce, která znamená zmenšení skladby společné nemovitosti, nutný souhlas všech 100% vlastníků prostor bytového domu.

4. Demontáž nebo rekonstrukce řady prvků společného jmění vlastníků prostor je nezákonná i v případě, že existuje souhlas se stanovenými pracemi od všech 100 % vlastníků prostor bytového domu, pokud povinná přítomnost těchto prvků stanoví regulační právní akt. Vlastníci prostor nemají právo rozhodovat a udělovat souhlas k jednání, které vede k porušení aktuálních ustanovení zákonů či jiných předpisů.

Například pokud jde o vestibuly u vnějších vchodů do bytového domu, bod 9.19 SP 54.13330.2016 „Bytové domy s více byty. Aktualizovaná verze SNiP 31/01/2003 (se změnami č. 1, 2, 3) stanoví:

“3.26. vestibul: Pomocná místnost mezi dveřmi pro ochranu před vlivy prostředí.

9.19. V klimatických oblastech I – III by měly být u všech vnějších vstupů do bytových domů (kromě vstupů z vnější vzdušné zóny na nekuřácké schodiště) zřízeny vestibuly nebo vestibuly s hloubkovými a šířkovými parametry, aby byla zajištěna přístupnost pro osoby v invalidní vozíky, včetně vozíčkářů, podle SP 59.13330.

Dvojité vestibuly u vstupů do bytových domů (kromě vstupů z venkovní vzduchové zóny na nekuřácké schodiště) by měly být navrženy v závislosti na počtu podlaží budov a ploše jejich výstavby.“

Klimatická oblast je určena v souladu s SP 131.13330.2018 „SNiP 23-01-99* Stavební klimatologie“.

Rekonstrukce vedoucí k odstranění vestibulů v bytových domech nacházejících se v klimatických oblastech I – III je tedy nezákonná, i když k takové rekonstrukci existuje souhlas 100 % vlastníků prostor bytového domu.

Upozorňujeme, že v souladu s odstavcem 2 Pravidel pro přípravu normativních právních aktů federálních výkonných orgánů a jejich státní registrace, schválených nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.1997. srpna 1009 N XNUMX, dopisy federálních výkonných orgánů nejsou normativní právní akty.

Dopisy ministerstva výstavby Ruska a jeho strukturálních divizí, které vysvětlují aplikaci regulačních právních aktů, neobsahují právní normy, jsou stanoviskem ministerstva výstavby Ruska, nejsou zaměřeny na zřízení, změnu nebo zrušení právní normy a vysvětlení v nich obsažená nelze považovat za obecně závazné státní předpisy trvalé nebo dočasné povahy.

Vedoucí oddělení managementu

Kdy bourat, kdy odejít: přehled praxe ozbrojených sil

Prezidium Nejvyššího soudu schválilo revizi praxe, která pomůže soudům řešit případy demolice nepovolených staveb nebo uznání vlastnictví k nim.

2,5 tisíce otevření

Majitel pozemku může vznést nárok na demolici budovy nájemce, i když je nájemní smlouva stále v platnosti – není nutné požadovat ukončení transakce a vrácení pozemku. Pokud o to pronajímatel požádal, ale byl odmítnut, promlčecí doba začíná běžet od okamžiku odmítnutí.

Pravidlo se vztahuje na případy, kdy nájemce neměl právo na tomto pozemku stavět. Promluvme si podrobněji.

Kdy můžete zachránit nepovolenou stavbu?

Soud může uznat porušení urbanistických a stavebních norem bezvýznamný s přihlédnutím k okolnostem případu.

Takové soudní rozhodnutí pomůže zachovat místo nepovolené stavby, protože demolice je extrémní mírou odpovědnosti, jak je uvedeno v přezkumu praxe. Stavba přitom musí být bezpečná pro život a zdraví lidí a neporušovat práva a zájmy třetích osob.

V odstavci 7 posudku je uveden příklad nároku vlastníka uznat sousedův dům jako neoprávněnou stavbu a demolici. Žalobce byl nešťastný, že přilehlý dům je příliš blízko, a navrhl jej zbourat nebo přesunout alespoň o tři metry dále od hranice pozemku žalobce. Zejména poukázal na to, že sníh a déšť padaly ze střechy jeho sousedova domu na jeho pozemek.

Soudy zamítly požadavek na demolici s tím, že porušení nebyla tak významná. Obžalovanému uložili povinnost dobře rozebrat kanalizaci a nainstalovat zařízení pro zadržování sněhu a okapy.

Podle jakých pravidel může pronajímatel požadovat demolici nepovolené stavby postavené na pronajatém pozemku?

Takový nárok lze uplatnit i v případě, že nájemní smlouva trvá – není nutné požadovat ukončení smlouvy a vrácení pozemku, taková podmínka v zákoně není (odstavec 12 revize). Naopak, pokud nájemce takovou stavbu nezbourá nebo ji neuvede do souladu s normami, vznikne tím pronajímateli veřejné nemovitosti právo na jednostranně odstoupit od smlouvy (ustanovení 4 čl. 46 ZK).

Promlčecí doba pro pronajímatele počíná nejdříve okamžikem, kdy nájemce odmítl vrátit převáděný pozemek, na kterém byla zřízena stavba v rozporu se zákazem (odstavec 17 revize).

Nejvyšší soud pravidlo ilustroval na případu, kdy nájemce získal od oprávněného orgánu pozemek bez práva k umístění nemovitosti, ale postavil si na něm patrovou budovu a zapsal si ji do vlastnictví. Majitel požadoval vyklidit lokalitu v původním stavu do tří měsíců, a když prošly, podal žalobu.

První instance to odmítla s uplatněním promlčecí lhůty. Odvolání ale rozhodlo, že nepropadlo, protože to počítalo ode dne, kdy nájemce odmítl pozemek vrátit.

Při zkoumání nároků vlastníka musí soudy věnovat zvláštní pozornost právnímu režimu pozemku a podmínkám nájemní smlouvy. Nájemce musí tato omezení dodržovat v dobré víře.

Pokud byl například pozemek převeden bez práva na stavbu nemovitých objektů nebo za účelem umístění dočasných staveb nebo snadno zbudovatelných staveb, v takových podmínkách neexistuje žádný základ pro uznání vlastnického práva k nepovoleným stavbám (n. 20).

Který z manželů může podat návrh na uznání vlastnictví neoprávněné stavby postavené nebo rekonstruované za trvání manželství?

Takový nárok může podat kterýkoli z manželů (odstavec 13 revize), uvedlo prezidium Nejvyššího soudu v jednom z případů. Exmanželka chtěla podniknout právní kroky rozdělit bytový dům, který byl rekonstruován a zvětšen bez povolení během manželství. V takových případech čl. 222 GK (o nepovolených stavbách) s přihlédnutím k normám zákoníku o rodině. A zakládá rovné právo manželů na společně nabytý majetek.

Sporný dům byl nakonec uznán jako společný majetek a rozdělen.

Je možné získat do vlastnictví neoprávněnou stavbu, pokud se její část nachází na sousedním pozemku?

Není to možné, pokud druhý web není zastoupen na žádném právu, které umožňuje výstavbu. V případu uvedeném jako příklad v přezkumu soud upozornil na nedostatek důkazů o schopnosti toto porušení odstranite (odstavec 19 revize).

Kdy orgán samosprávy nemá právo rozhodnout o demolici nepovolené stavby?

V případě, že je stavba součástí např. bytového domu rozšíření o jeden z bytů. Odstavec 6 bod 4 čl. 222 občanského zákoníku zakazuje mimosoudní (správní) řízení o demolici nepovolené stavby ve vztahu k bytovému domu, bytovému domu. Problém lze tedy řešit pouze soudní cestou (odstavec 23 revize).

Dalším případem, kdy orgán samosprávy nemůže o demolici rozhodnout, je pokud k pozemku neexistují žádné vlastnické listiny, a stavba vznikla před účinností zemského zákoníku, tedy před 29. říjnem 2001. V posudku je jako příklad uvedena žaloba členů garážového družstva, kteří napadli rozhodnutí místní správy o demolici garáží.

Soudy označily rozhodnutí za neplatné, protože sporné budovy byly postaveny v roce 1974, což potvrdily technické průkazy budov a členské knihy. Rozhodnutí nebránil ani nedostatek vlastnických listin k pozemku (odstavec 24 revize).

Přidělují se soudní výlohy za nárok na uznání vlastnictví neoprávněné stavby, pokud žalobce neporušil práva žalovaného?

Ne, nejsou distribuovány (odstavec 27 revize). Nejvyšší soud učinil takové poučení v řízení, kdy prohrané správě byly účtovány náklady na zástupce a soudní stavebně technické zkoumání. Tři orgány považovaly tento přístup za možný.

Nejvyšší soud ale připomněl, že žalobce chtěl uznat právo na jeho nepovolenou stavbu a zkoumání mělo pouze potvrdit bezpečnost postaveného objektu. Soud nezkoumal, zda žalovaný porušil práva žalobce, a v daném případě o tom neexistují žádné důkazy. V takových případech se soudní výlohy nehradí.

Kdy nelze nepovolenou stavbu zbourat ani rozhodnutím soudu?

Pokud registrovaní občané, kteří nejsou účastníky exekučního řízení, bydlí v bytovém domě, dům nelze zbourat bez soudního příkazu k vystěhování takových nájemníků, říká bod 30 přezkoumání praxe od Nejvyššího soudu.

Soudní exekutor musí navrhovateli vrátit exekuční titul a vysvětlit možnost podat žalobu na vyklizení.

• #neoprávněná stavba
• #přehled soudní praxe
• #bourání budov
• #Prezídium ozbrojených sil